Просрочка по кредитам на рынке недвижимости выросла на 43%
Российский рынок недвижимости сталкивается сразу с несколькими проблемами: кредиты остаются дорогими, продажи жилья замедляются, а расходы компаний продолжают расти. На этом фоне участникам отрасли становится сложнее обслуживать долги. По данным Банка России, с начала 2026 года просроченная задолженность компаний, работающих в сфере недвижимости и строительства, увеличилась на 43% и к 1 сентября достигла 592 млрд рублей. На эти отрасли пришлось почти половина общего прироста проблемных корпоративных кредитов в стране. Особенно заметно ухудшилось положение компаний, которые владеют недвижимостью, сдают её в аренду и управляют объектами. Но финансовое давление постепенно затрагивает и застройщиков, хотя статистика по строительству зданий пока выглядит значительно лучше.
Для покупателей жилья это не просто банковская статистика. Если у девелопера возникают проблемы с деньгами, ему сложнее поддерживать темпы работ и соблюдать сроки сдачи домов. Разбираемся, почему растёт просрочка, что происходит со спросом на недвижимость и насколько серьёзны риски для покупателей новостроек.
Долги растут быстрее кредитования
С начала 2026 года просроченная задолженность компаний, работающих в сфере строительства зданий и операций с недвижимостью, увеличилась на 177 млрд рублей — до 592 млрд. Рост составил 43%, тогда как общий объём кредитов этих отраслей вырос всего на 8%, до 9,3 трлн рублей. Это означает, что проблемой становится не столько увеличение объёма заимствований, сколько способность компаний возвращать уже полученные деньги.
Для сравнения: по всем корпоративным кредитам в России просрочка с начала года выросла на 362 млрд рублей, или на 13%, и достигла 3,24 трлн рублей. Таким образом, на строительство зданий и операции с недвижимостью пришлось почти половина общего прироста просроченных долгов бизнеса. При этом на эти отрасли приходится лишь около 10% корпоративного кредитного портфеля.
Внутри рынка ситуация различается
У компаний, занимающихся покупкой, продажей, арендой и управлением недвижимостью, просрочка выросла на 62% — с начала года прибавилось 166 млрд рублей. К 1 сентября она достигла 433 млрд рублей, а её доля в кредитном портфеле отрасли составила 8,5%.
В строительстве зданий рост оказался значительно скромнее: просроченная задолженность увеличилась на 8%, почти до 160 млрд рублей. На неё приходится около 4% кредитного портфеля.
Однако эти цифры не позволяют сделать вывод, что у застройщиков всё благополучно. Как поясняет ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова, девелоперские группы нередко распределяют работу между несколькими юридическими лицами. Одна компания непосредственно строит дома, другая владеет земельными участками, третья привлекает финансирование или продаёт готовые объекты. Поэтому долги, связанные с жилищным строительством, могут учитываться в статистике операций с недвижимостью, а не строительства зданий. Чтобы оценить положение девелоперов, необходимо учитывать обе категории.
Почему даже проектное финансирование не спасает от высоких расходов
У жилищных застройщиков есть механизм, который помогает снизить часть финансовых рисков, — проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Деньги покупателей квартир поступают на специальные счета и остаются там до сдачи дома. Само строительство девелопер ведёт за счёт банковского кредита, а средства на эскроу-счетах служат обеспечением по этому финансированию. Такая схема позволяет получать кредит на более выгодных условиях, чем обычный коммерческий заём. Но она не избавляет компанию от необходимости обслуживать долг. По оценке эксперта, средства на эскроу-счетах покрывают менее 70% задолженности застройщиков. Следовательно, девелоперам приходится привлекать и другие источники финансирования, которые обходятся дороже.
Дополнительная проблема — необходимость поддерживать продажи. Чтобы привлечь покупателей в условиях дорогой ипотеки, застройщики предлагают скидки и рассрочки. Эти инструменты помогают реализовывать квартиры, но сокращают прибыль и могут ухудшать поступление денежных средств. В итоге даже работающий проект сталкивается с финансовым давлением: расходы на строительство и обслуживание кредита остаются высокими, а поступления от продаж могут не соответствовать ожиданиям.
У владельцев коммерческой недвижимости ситуация сложнее. Кредиты на торговые и бизнес-центры, склады и земельные участки не обеспечены эскроу-счетами. Такие компании сильнее зависят от стоимости обычных банковских займов и доходов от эксплуатации объектов. Если арендные поступления сокращаются, а расходы на обслуживание кредита растут, собственнику становится труднее выполнять обязательства перед банком. Именно поэтому рост просрочки в операциях с недвижимостью может отражать проблемы не только в строительстве, но и в бизнесе, связанном с владением готовыми объектами.
Давление на рынок недвижимости
Высокие ставки и давят на рынок
Главной причиной роста просрочки эксперт называет высокие процентные ставки. С июня 2025 года ключевая ставка снизилась с 20 до 14%, однако стоимость кредитования для бизнеса остаётся высокой. В сентябре регулятор сохранил ставку без изменений, указав на усиление ценового давления в экономике.
Компаний особенно чувствительны к кредитам с плавающей ставкой: расходы по ним меняются вслед за рыночными условиями. По данным НРА, высокая стоимость обслуживания долгов сохраняется уже третий год подряд. Одновременно выручка компаний перестала расти прежними темпами, а затраты увеличились из-за инфляции. В результате на выплату процентов уходит значительная часть доходов, которую бизнес мог бы направить на текущие расходы или развитие.
Вторя проблема — спрос на недвижимость
По оценке аналитика, рыночная ипотека по-прежнему обходится заёмщикам примерно в 18–19% годовых. Для многих семей покупка квартиры на таких условиях слишком дорога. Поэтому спрос на новостройки во многом зависит от доступности льготных программ. При этом условия господдержки постепенно меняются. С октября 2026 года ставки по семейной ипотеке привязали к количеству детей. Для семей с одним ребёнком младше семи лет они выросли до 12% в столицах и до 10% в регионах. Это важно для рынка, поскольку семейная ипотека обеспечивала значительную часть спроса на новостройки. Если часть потенциальных покупателей больше не может получить кредит на прежних условиях, продажи могут дополнительно замедлиться.
Спрос ослабевал и раньше. В начале 2026 года выдачи семейной ипотеки снижались после введения правила «один льготный кредит в одни руки». Кроме того, ЦБ ограничивает выдачу жилищных займов заёмщикам с высокой долговой нагрузкой — в частности, тем, кто направляет на погашение долгов более половины учитываемого дохода. Эти ограничения помогают сдерживать кредитные риски, но одновременно уменьшают число семей, способных получить ипотеку. Дополнительное давление создаёт снижение платёжеспособности населения на фоне инфляции и высокой закредитованности. Если доходы растут медленнее расходов, крупные покупки приходится откладывать.
Проблемы выходят за пределы новостроек
Снижение спроса затрагивает не только застройщиков, но и инвесторов в готовую недвижимость. Гендиректор Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов обращает внимание на рост просрочки более чем на 60% у компаний, которые занимаются операциями с недвижимостью. Речь идёт в том числе о владельцах офисов, торговых площадей, складов и апартаментов, а также организациях, получающих комиссионный доход от сделок. Это указывает на снижение доходности владения недвижимостью. Если арендные ставки и загрузка объектов не обеспечивают достаточного денежного потока, собственнику становится сложнее выплачивать проценты по кредиту. А если помещение трудно продать, быстро решить проблему за счёт реализации актива тоже не получается.
Ситуация отражается и на жилищном строительстве. Девелоперы рассчитывают не только на покупателей, которые приобретают квартиру для собственного проживания, но и на инвесторов, приобретающих жильё для сдачи в аренду или последующей перепродажи. Когда такие покупатели сокращают активность, застройщикам приходится искать других клиентов, увеличивать скидки и предлагать рассрочки. Всё это может поддерживать продажи, но одновременно снижает прибыльность проектов.
Таким образом, проблемы рынка взаимосвязаны: дорогая ипотека сдерживает покупки, замедление продаж ухудшает положение девелоперов, а снижение доходности недвижимости осложняет положение инвесторов и владельцев коммерческих объектов.
Нераспроданные квартиры увеличивают риски
Дополнительный вызов для рынка — большой объём жилья, которое пока не нашло покупателей. По статистическим данным, в 14 из 17 крупнейших городов России нераспроданные квартиры в строящихся домах при сохранении нынешнего спроса могут продаваться ещё от двух до четырёх лет. Масштаб предложения подтверждают данные Единой информационной системы жилищного строительства. Зимой 2026 года из 120,8 млн кв. м строящегося жилья нераспроданными оставались 81,7 млн кв. м — около 68%.
Для девелопера это означает, что значительная часть ожидаемой выручки ещё не поступила. При этом строительство продолжается, подрядчикам необходимо платить, а банковские проценты начисляются независимо от темпов продаж. Если покупатели не появляются в запланированном количестве, компания может столкнуться с нехваткой свободных средств. Тогда ей приходится искать дополнительное финансирование, пересматривать расходы или замедлять работы. Чем выше долговая нагрузка и чем меньше финансовых резервов, тем чувствительнее бизнес к продолжительному снижению спроса.
При этом большое количество непроданных квартир само по себе не означает, что конкретный застройщик находится на грани банкротства. Значение имеют условия проектного финансирования, объём обязательств, наличие резервов и фактические темпы строительства и продаж.
Чем это грозит покупателям жилья
Финансовые трудности участников рынка уже отражаются на сроках сдачи объектов. В первом полугодии 2026 года более 53% российских девелоперов сдавали объекты позже установленного срока. Обычно задержки составляли от трёх до шести месяцев, но в отдельных случаях достигали года. Проблема затронула заметную часть строящихся проектов. На 1 июня 2026 года из 125 млн кв. м такого жилья почти 13% возводилось с опозданием. Не все задержки обязательно связаны с нехваткой денег: на сроки влияют разные обстоятельства. Но финансовые трудности могут усугублять ситуацию, особенно если у компании одновременно растут расходы, замедляются продажи и увеличивается стоимость обслуживания кредитов.
Для покупателя перенос сдачи означает, что придётся дольше ждать переезда, продолжать платить за аренду или решать вопрос с временным жильём. Если строительство полностью остановится, ситуация станет сложнее. Использование эскроу-счетов защищает средства покупателей от передачи застройщику до наступления предусмотренных условий. Однако эта система не гарантирует соблюдение первоначального срока сдачи и не исключает всех последствий финансовых проблем девелопера.
Есть и другой риск: стремясь сократить расходы, компания может экономить на материалах или квалифицированных рабочих. Поэтому даже завершение строительства не всегда означает, что покупатель получит жильё ожидаемого качества.
Что будет дальше
Если высокие ставки и слабые продажи сохранятся до конца 2026 года и в 2027-м, просроченная задолженность компаний может продолжить увеличиваться. Для рынка многое будет зависеть от двух факторов: стоимости кредитования и способности покупателей возвращаться к прежней активности. Более доступная ипотека могла бы поддержать спрос, а снижение расходов на обслуживание долгов облегчило бы положение компаний. Но сроки и масштаб возможных изменений зависят от дальнейшей экономической ситуации. Пока же рынок сталкивается с одновременным давлением на доходы и расходы. Застройщикам нужно продавать квартиры, чтобы поддерживать денежный поток, инвесторам — получать доход от объектов, чтобы обслуживать кредиты, а банкам — учитывать растущие риски заёмщиков.
Вывод такой: рост просрочки на 43% не означает, что все застройщики столкнутся с банкротством или остановят строительство. Но он показывает, что финансовая нагрузка на отрасль усиливается. Если дорогие кредиты и слабый спрос сохранятся, риски задержек сдачи и ухудшения качества отдельных проектов могут возрасти. Для покупателей это означает, что устойчивость конкретного застройщика становится не менее важной, чем цена квартиры и условия её приобретения.