Банкротств застройщиков становится больше: что происходит с рынком новостроек

Еще недавно покупатель квартиры в новостройке в первую очередь смотрел на цену, срок сдачи и расположение дома. Теперь к этому списку все чаще приходится добавлять вопрос: а насколько устойчив сам застройщик? Повод для него появился серьезный. За три месяца число дел о банкротстве строительных компаний в России выросло с 1089 до 1454 — более чем на 30%. Если сравнивать с прошлым годом, рост составляет 41%.

Это не означает, что каждый второй застройщик оказался на грани закрытия. Большая часть проблем приходится на региональные компании и специализированных застройщиков, созданных под конкретные проекты. Но происходящее показывает, что строительный рынок вошел в период, когда прежняя модель работы становится значительно сложнее. И для покупателя это тоже имеет значение.

Почему застройщикам стало сложнее

У строительной компании довольно необычная экономика. Дом строится долго, а основные расходы возникают задолго до того, как застройщик получает деньги от продажи всех квартир. Нужно оплачивать работу подрядчиков, материалы, технику, кредиты и зарплаты. При этом стоимость строительства продолжает расти, а покупатели стали осторожнее.

Главная проблема сейчас — высокая стоимость денег. При высокой ключевой ставке кредитование строительства обходится дороже, а покупательская способность снижается. Человек может хотеть квартиру, но вместо покупки оставить деньги на депозите или отложить решение до более подходящих условий по ипотеке. В результате у застройщика одновременно возникает несколько проблем: денег на финансирование проекта требуется больше, себестоимость растет, а продавать квартиры становится сложнее.

Последствия налицо: коло 45% квартир в новостройках девелоперы сейчас не могут реализовать покупателям. Если эта ситуация сохраняется, запускать новые проекты становится сложнее: свободных средств для их финансирования остается меньше.

Откуда берутся банкротства

Само по себе банкротство не возникает в день, когда компания впервые столкнулась с нехваткой денег. Обычно финансовые проблемы накапливаются постепенно. Компания может получить меньше продаж, чем рассчитывала. Затем дорожает кредит. Следом растет стоимость строительных работ и материалов. Если объект задерживается, появляются дополнительные расходы и штрафы. Так один неудачный расчет экономики проекта начинает тянуть за собой следующий.

Эксперты прямо указывают и на ошибки самих девелоперов. При составлении проекта компания рассчитывает будущую себестоимость, темпы продаж, стоимость финансирования и ожидаемую выручку. Если исходные предположения оказываются слишком оптимистичными, запас прочности постепенно исчезает. При нынешних условиях это особенно заметно. Высокая ставка увеличивает стоимость заемных средств, а инфляция одновременно повышает расходы на строительство.

Есть и еще одна проблема — неустойки за просрочку ввода домов. По некоторым оценкам, накопленный объем таких штрафов уже составляет около 100 млрд рублей. Для компании, которая и без того испытывает проблемы с финансированием, дополнительные выплаты могут стать серьезной нагрузкой.

Почему особенно страдают региональные компании

Рост числа банкротств пока нельзя назвать равномерным по всему рынку. В числе проблемных компаний оказываются преимущественно небольшие региональные девелоперы и специализированные застройщики, созданные для реализации отдельных проектов. Для них один неудачный объект может иметь гораздо большее значение, чем для крупной компании с большим портфелем. Если продажи конкретного проекта идут хуже ожиданий, а стоимость его завершения растет, возможности компенсировать потери за счет других объектов ограничены.

Именно поэтому банкротство одной строительной компании еще не говорит о состоянии всей отрасли. Представители рынка пока описывают ситуацию скорее как очищение от наиболее слабых игроков, а не как массовый коллапс. Но одновременно растет число сигналов, которые показывают, что проблемы уже выходят за пределы отдельных компаний.

Жилья могут начать строить меньше

Для покупателя это, пожалуй, одно из самых важных последствий происходящего. Если девелопер понимает, что новый проект будет сложно продать, а его финансирование слишком дорого, он может просто не запускать его. Получается своеобразная цепочка: дорогие деньги → меньше спроса → медленнее продажи → сложнее финансировать новые проекты → меньше новых запусков.

При этом проблемы уже отражаются и на показателях ввода жилья. Вице-премьер Марат Хуснуллин сообщал о снижении ввода жилья на 14% по сравнению с прошлым годом. Отмечается, что основная причина связана с сокращением объемов индивидуального жилищного строительства, а не многоквартирных домов.

Минстрой при этом уже фиксирует риски невыполнения планов по вводу жилья в отдельных регионах. Среди них назывались Липецкая, Курская, Орловская, Ульяновская, Томская и Саратовская области, а также ряд других территорий. Особенно заметные задержки строительства, по данным экспертов, наблюдаются в Ивановской области — в среднем на 40,9 месяца, Ямало-Ненецком автономном округе — на 28,4 месяца, Владимирской области — на 24 месяца. Это не означает, что все перечисленные проекты обязательно окажутся недостроенными. Но длительная задержка сама по себе становится дополнительной финансовой нагрузкой для застройщика.

А что будет с покупателем, если застройщик обанкротится?

Здесь ситуация сегодня заметно отличается от той, которая была на рынке много лет назад. При покупке квартиры по схеме с эскроу деньги покупателя не передаются застройщику напрямую до выполнения предусмотренных условий. Они находятся на специальном счете, а строительство финансируется за счет банковского кредита. Поэтому банкротство девелопера не должно автоматически означать сценарий, при котором человек одновременно теряет и квартиру, и все заплаченные за нее деньги. Если проблемный объект действительно оказывается в ситуации, когда застройщик не может его завершить, государство может принять решение о достройке через Фонд развития территорий.

Но это не означает, что покупатель вообще не сталкивается с последствиями. Главная проблема — время. Если строительство останавливается или переносится, человек может дольше ждать квартиру, которую планировал получить к определенной дате. Для семьи это означает дополнительные расходы на аренду, перенос переезда или изменение других планов. Поэтому финансовая защита денег и своевременное получение квартиры — все-таки разные вопросы.

Почему дорогие квартиры не обязательно спасают девелопера

Может показаться, что рост цен на недвижимость должен компенсировать застройщикам увеличение расходов. Но высокая цена квартиры сама по себе не решает проблему. Если покупатель не готов платить эту цену, квартира остается непроданной. А строительство при этом продолжается и требует денег. Поэтому сейчас для девелопера важно не только сколько стоит квадратный метр, но и с какой скоростью продаются квартиры. Медленные продажи означают, что капитал дольше остается связанным в проекте, а стоимость его финансирования продолжает расти.

Именно поэтому снижение спроса на 30–50% в отдельных регионах, о котором говорят представители отрасли, может иметь для строительной компании гораздо более серьезные последствия, чем просто временное падение выручки.

Что это значит для человека, который собирается купить квартиру

Сам по себе рост числа банкротств не означает, что от покупки новостройки нужно отказываться. Но он делает проверку конкретного проекта еще более важной. Покупателю стоит смотреть не только на красивый проект и цену квадратного метра, но и на то, кто именно строит дом, насколько давно работает компания, какие объекты уже завершены и нет ли у проекта заметных задержек.

Особое внимание стоит уделять срокам строительства. Если застройщик уже переносил ввод объектов, это не обязательно означает будущие проблемы, но является поводом разобраться, почему возникли задержки.

Имеет значение и сам формат покупки. При сделке с использованием эскроу деньги клиента защищены значительно лучше, чем в старых схемах, когда средства передавались застройщику непосредственно на этапе строительства. Но даже эскроу не отменяет необходимости оценивать сам проект. Защищенные деньги — это одно, а необходимость ждать достройку вместо запланированного переезда — совсем другое.

Рынок сейчас скорее замедляется, чем рушится

Рост числа банкротств на треть за три месяца выглядит тревожно, но сами по себе эти цифры еще не говорят о массовом крахе строительной отрасли. Проблемы концентрируются прежде всего у части компаний, особенно небольших региональных игроков. При этом сложности испытывают и крупные участники рынка, а высокая стоимость финансирования и слабый спрос ограничивают запуск новых проектов.

Для отрасли многое будет зависеть от того, как изменятся стоимость кредитов и спрос на жилье. Если финансирование останется дорогим, а продажи будут идти медленно, девелоперам придется осторожнее подходить к новым проектам и искать способы снизить их себестоимость.

Для покупателя же главный вывод несколько другой. Сама новость о росте банкротств еще не означает, что деньги за квартиру пропадут. Но она показывает, что при покупке новостройки сегодня важно оценивать не только саму квартиру, но и финансовую устойчивость проекта, сроки его строительства и механизм защиты средств покупателя.

Рынок не выглядит остановившимся, но период, когда практически любой новый проект можно было относительно легко запустить и продать, явно закончился.