Каждый восьмой банк ушёл с рынка ипотеки: почему сокращается выбор для покупателей жилья
За три года число банков, выдающих ипотеку в России, сократилось с 249 до 216. Это снижение на 13,2%, или 33 кредитные организации. При этом речь не о закрытии самих банков: они продолжают работать, но отказываются от ипотечного кредитования, которое для них стало менее выгодным. Основные причины — дорогая стоимость привлечения денег, низкий спрос на рыночную ипотеку и ограниченная доходность льготных программ. На этом фоне небольшим и средним банкам всё труднее конкурировать с крупнейшими игроками. Для покупателей жилья последствия могут быть ощутимыми: предложений становится меньше, а получить индивидуальные условия кредитования сложнее.
Разберёмся, почему банки сворачивают ипотечные программы, кто занимает освободившееся место и как изменения отразятся на заёмщиках.
Почему банки отказываются выдавать ипотеку
По данным Банка России, со II квартала 2023 года по II квартал 2026-го количество банков, предоставляющих ипотеку, уменьшилось с 249 до 216. Это около 13% от первоначального числа участников рынка.
Главная причина — экономика самого продукта. Ипотека предполагает выдачу крупных сумм на длительный срок. Банку необходимо привлечь средства для финансирования кредита, проверить платёжеспособность клиента, оценить недвижимость и учитывать риск того, что заёмщик перестанет вносить платежи. Все эти процессы требуют затрат. Если доход от кредита не покрывает расходы и риски, банку приходится решать, стоит ли продолжать работу с ипотекой.
Особенно сложная ситуация складывается у небольших кредитных организаций. Чтобы привлечь деньги вкладчиков, им нередко приходится предлагать более высокие ставки по депозитам, чем крупным конкурентам. Эти расходы влияют на стоимость кредитования и сокращают возможности для выгодных предложений заёмщикам.
Одновременно высокая стоимость ипотеки ограничивает спрос. По оценке «Дом.РФ», средние ставки по рыночным жилищным кредитам находятся почти на уровне 19% годовых, а в некоторых случаях превышают 20%. При такой стоимости кредита круг потенциальных покупателей существенно сужается. Для банков это означает меньше потенциальных клиентов и меньше выдач, на которых можно заработать. При этом расходы на поддержание ипотечного направления сохраняются.
В результате часть кредитных организаций предпочитает сосредоточиться на других продуктах, а не продолжать конкурировать в сегменте, доходность которого не соответствует затратам.
Почему льготная ипотека не решает проблему
Когда рыночные ставки становятся слишком высокими для большинства покупателей, основным источником ипотечных выдач остаются государственные программы. По данным Банка России, в августе 2026 года на льготную ипотеку приходилось 56% всех выдач. Годом ранее зависимость от господдержки была ещё сильнее: на такие программы приходилось более 80% новых жилищных кредитов.
На первый взгляд, это должно поддерживать интерес банков к ипотеке. Заёмщик получает кредит по ставке ниже рыночной, а государство компенсирует банку часть недополученного дохода. Однако для кредитной организации такая схема не всегда обеспечивает достаточную прибыль. Например, по семейной ипотеке ставка для заёмщика может составлять от 2 до 12% годовых в зависимости от количества детей и действующих условий программы. При этом рыночная стоимость денег для банка значительно выше. Компенсация со стороны государства должна покрывать разницу между условиями льготного кредита и предусмотренной программой доходностью банка. Но итоговая экономика зависит не только от процентной ставки заёмщика, но и от правил субсидирования, стоимости фондирования и расходов на обслуживание кредита.
С октября 2026 года изменились условия расчёта компенсации для банков. Для большинства кредитов применяется формула «ключевая ставка + 2 процентных пункта». Ранее использовалась формула «ключевая ставка + 3 процентных пункта». Текущая величина по новой формуле оценивается примерно в 16%. Из неё вычитается ставка, которую платит заёмщик. Сокращение надбавки уменьшает предусмотренный механизмом компенсации доход банка. Для организаций, у которых и без того небольшая прибыль от льготных программ, это может стать дополнительным аргументом в пользу отказа от ипотеки.
По оценкам экспертов, проблема заключается в недостаточной доходности жилищного кредитования. Банки выдают деньги на десятки лет, но должны финансировать эти выдачи привлечёнными средствами и учитывать риски невозврата. Таким образом, даже при наличии государственного субсидирования ипотека остаётся сложным продуктом с высокой потребностью в ресурсах. Если компенсация не покрывает затраты и риски в достаточной степени, участие в программе теряет экономический смысл.
Почему крупным банкам проще удержаться на рынке
Сокращение числа участников особенно сильно затрагивает средние и небольшие банки. Их положение отличается от положения крупнейших кредитных организаций сразу по нескольким параметрам.
Во-первых, у крупных банков больше источников финансирования и шире клиентская база. Это помогает им привлекать средства и распределять расходы между разными направлениями бизнеса.
Во-вторых, многие крупные игроки сотрудничают с застройщиками. Такое партнёрство позволяет привлекать покупателей новостроек, предлагать специальные условия кредитования и получать дополнительный поток клиентов.
В-третьих, крупные банки могут распределять инфраструктурные расходы на больший объём операций. Небольшая кредитная организация не всегда располагает сопоставимыми возможностями, поэтому даже при схожих ставках и условиях её ипотечный бизнес может быть менее прибыльным.
По оценке аналитика, на десять ведущих игроков приходится около 90–95% новых ипотечных выдач. Это означает, что рынок уже в значительной степени сосредоточен у крупнейших участников. Если небольшие банки продолжат уходить, концентрация может усилиться.
Для самих банков такая ситуация означает перераспределение клиентов в пользу оставшихся игроков. Для покупателей жилья последствия неоднозначны: крупные организации способны обслуживать большой поток заёмщиков, но возможности выбора между разными кредиторами сокращаются. При этом небольшие банки иногда предлагают более гибкий подход к отдельным клиентам. Например, они могут учитывать особенности доходов заёмщика или работать с ситуациями, которые не вписываются в стандартные требования крупного игрока. Когда такие кредиторы прекращают выдавать ипотеку, часть клиентов теряет альтернативный вариант.
Просрочка по ипотеке добавляет рисков
Ещё один фактор, влияющий на решение банков, — риск невозврата кредитов. К 1 сентября 2026 года просроченная задолженность по ипотеке достигла 267 млрд рублей. Её доля составляла около 1,2% общей ипотечной задолженности.
Пока этот показатель не свидетельствует о критическом состоянии рынка. Однако даже относительно небольшая доля проблемных кредитов создаёт дополнительные расходы для банков. Кредитная организация должна формировать резервы — выделять средства на покрытие возможных потерь по займам, которые заёмщики могут не вернуть. Чем выше риск неплатежей, тем больше средств может потребоваться для такой защиты. Для крупного банка дополнительные резервы могут быть менее болезненными благодаря масштабу бизнеса. Небольшой организации сложнее направлять значительные суммы на покрытие рисков, особенно если ипотечное направление уже приносит небольшую прибыль. Поэтому рост просрочки может дополнительно снижать привлекательность жилищного кредитования для отдельных игроков.
При этом нельзя утверждать, что именно просроченная задолженность стала главной причиной ухода 33 банков. Это лишь один из факторов риска наряду с высокой стоимостью фондирования, слабым спросом на рыночную ипотеку и ограниченной доходностью льготных программ.
Как сокращение числа банков отразится на покупателях жилья
Главное прямое последствие — уменьшение выбора. Если банк прекращает выдавать ипотеку, потенциальному заёмщику приходится обращаться к другим кредиторам и сравнивать условия уже среди меньшего числа предложений. Но дело не только в количестве программ. Условия получения кредита тоже могут стать менее гибкими. Оставшиеся банки могут строже оценивать доходы клиентов, требовать больший первоначальный взнос и предъявлять дополнительные требования к документам. Для заёмщиков со сложной структурой доходов или нестандартной финансовой ситуацией это способно усложнить получение одобрения.
Особенно заметным сокращение числа кредиторов может оказаться в небольших городах и удалённых территориях. Там выбор банков изначально меньше, а региональные организации нередко лучше знают местную специфику занятости и доходов. Если местный банк отказывается от ипотеки, клиенту приходится искать альтернативу у более крупного игрока, требования которого могут быть строже.
Вырастут ли ставки из-за ухода банков
Само по себе сокращение числа банков не означает автоматического повышения ипотечных ставок. На их уровень прежде всего влияют ключевая ставка, стоимость привлечения денег и условия государственных программ. Если стоимость фондирования снизится, рыночная ипотека может стать доступнее независимо от того, сколько банков останется на рынке. И наоборот, сохранение дорогих денег может сдерживать снижение ставок даже при большом количестве кредиторов.
Однако ослабление конкуренции способно повлиять на другие условия. Когда у заёмщика меньше вариантов, ему сложнее подобрать предложение, подходящее по ставке, первоначальному взносу и требованиям к доходам. Кроме того, итоговая стоимость кредита может зависеть от дополнительных условий. Например, привлекательная ставка иногда предполагает оформление сопутствующих банковских продуктов. Поэтому сравнивать предложения стоит не только по указанному проценту, но и по полной стоимости кредита, обязательным платежам и требованиям банка.
Для покупателя практический вывод прост: меньшее число участников не гарантирует роста ставки, но может сократить возможности выбора и переговоров с кредиторами.
Сколько банков останется на ипотечном рынке
Если экономические условия не изменятся, уход части участников может продолжиться. К концу 2027 года число банков, выдающих ипотеку, может сократиться до 200. Это прогноз, а не установленный результат. Дальнейшая динамика будет зависеть от нескольких факторов: стоимости привлечения средств, спроса на рыночную ипотеку, условий государственных программ и уровня рисков по уже выданным кредитам.
Снизить давление на рынок может уменьшение ключевой ставки. Если рыночная ипотека станет доступнее для покупателей, спрос на неё может вырасти, а банки получат больше возможностей зарабатывать на жилищном кредитовании. Но одного снижения ставки недостаточно. Для небольших кредитных организаций также имеет значение экономика льготных программ. Если условия компенсации не будут покрывать расходы и риски, участие в них может остаться невыгодным даже при улучшении ситуации на рынке. Поэтому сохранение конкуренции зависит не только от количества желающих взять ипотеку, но и от того, насколько устойчивой будет модель кредитования для самих банков.
Что делать заёмщику в нынешних условиях
Покупателям жилья стоит учитывать, что ипотечный рынок становится более концентрированным, а условия разных кредиторов могут заметно отличаться. Перед подачей заявки полезно сравнить несколько предложений. При этом важно учитывать не только процентную ставку, но и первоначальный взнос, требования к подтверждению дохода, дополнительные продукты и общую сумму выплат.
Если один банк отказал, не стоит сразу считать ипотеку недоступной. У разных кредиторов могут различаться внутренние требования к заёмщикам. Однако подавать множество заявок без предварительной оценки своей ситуации тоже не лучший подход: сначала стоит разобраться в причинах возможного отказа и подобрать подходящие варианты.
Тем, кто рассчитывает на льготную программу, необходимо отдельно проверить соответствие её условиям. Сам факт того, что заёмщик потенциально подходит под семейную или другую программу господдержки, не гарантирует одобрения кредита конкретным банком.
Также не стоит откладывать оценку бюджета до момента одобрения. Даже при подходящей ставке нужно убедиться, что ежемесячный платёж останется посильным с учётом других обязательств и возможных изменений дохода.
Итог
За три года число банков, выдающих ипотеку, сократилось на 13,2% — с 249 до 216. Основные причины связаны с высокой стоимостью привлечения денег, слабым спросом на рыночные кредиты и ограниченной доходностью льготных программ. Крупным банкам проще удерживать позиции благодаря масштабу бизнеса, широкой клиентской базе и партнёрствам с застройщиками. В результате ипотечный рынок становится более концентрированным.
Для покупателей жилья это прежде всего означает сокращение выбора. Ставки не обязательно вырастут только из-за ухода банков, но найти подходящие условия может стать сложнее, особенно в регионах и для заёмщиков, которым нужен индивидуальный подход.
Изменить ситуацию могут снижение ключевой ставки, восстановление спроса и такие условия господдержки, при которых ипотека останется экономически оправданной для разных участников рынка. Пока же покупателям стоит внимательнее сравнивать предложения и оценивать не только ставку, но и полную стоимость кредита.