Обновлённые правила сделок с землёй и земля для ИЖС

С первого марта стартует не только самозапрет для потребительского кредитования, но и вступают в силу обновлённые правила сделок с землёй. Росреестр разъяснил, что именно меняется и какое влияние окажут эти изменения, о чём и поговорим в сегодняшней статье. И, помимо этого, напомним и объясним какая земля подходит для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), чтобы те, кто собирается строиться, не попали в неприятную ситуацию, купив неподходящий участок. 

Обновлённые правила сделок с землёй

С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эксперты Росреестра разъяснили одно из ключевых решений закона, которое предусматривает изменение порядка регистрации сделок с земельными участками. В чём и разбираемся ниже.

В чём заключаются изменения?

Изменения внесены в статью 26 Закона о регистрации недвижимости. Речь идёт о введении новых оснований для приостановления учетно-регистрационных действий как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них. Это значит, что Росреестр не будет регистрировать сделки с участками, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении границ участка. Также нельзя будет поставить на кадастровый учёт или оформить права, если границы не учтены. 

Почему важно установить границы земельного участка?

Без точных сведений о границах земельного участка невозможно однозначно определить, где этот земельный участок в действительности находится и какова его реальная площадь, что может вызвать сомнения у покупателя такого участка относительно актуальности цены такого объекта, и относительно соответствия характеристикам объекта.  Помимо прочего, случаются и недобросовестные практики, когда продавец указывает покупателю чужой земельный участок или объясняет, что в земельный участок входит территория, которая на самом деле не является его частью. В итоге человек приобретает совершенно другой участок и приходится добиваться справедливости через суд, что тратит время, деньги и нервы. Или же приходится столкнуться со сложностями при установлении границ купленного участка.  Также зачастую именно отсутствие точно определённых границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. Кроме того, бывают и случаи, когда строительство капитальных объектов осуществляется без понимания реального местоположения границ участка, что приводит к тому, что построенный объект оказывается расположен на чужом земельном участке или на участке, не предназначенном для строительства.  Бывают и такие случаи: если у участка нет установленных границ и признаков хозяйственной деятельности, органы государственной власти или муниципалитеты могут ошибочно принять его за свободную землю и незаконно ей распорядиться, что создаёт угрозу для защиты прав граждан и юридических лиц.  Именно поэтому так важно уточнять границы земельного участка и вносить их в ЕГРН. Как видите, причин для этого крайне много и отсутствие точных границ – это часто причина множества проблем. Таким образом, закон обеспечивает гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защищает от возможных проблем с определением местоположения границ, от несанкционированного занятия участков и потенциально уменьшает количество судебных разбирательств. 

Как внести в ЕГРН границы земельного участка и как проверить, внесены ли они

Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка очень просто. Для этого достаточно отрыть публичную кадастровую карту Росреестра, которая доступна всем желающим бесплатно, и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий земельный участок.  Кроме того, информация о границах земельного участка указана в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде через портал Госуслуг или в МФЦ.  Внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка осуществляется на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учёта и межевого плана, которые правообладатель такого участка предоставляет в орган регистрации прав. То есть, если вы владелец участка, то вам необходимо подать такие документы для установления границ. 

Межевание – это процесс, при котором определяют границы участка земли, устанавливают его форму и вычисляют площадь. 

Межеванием занимаются кадастровые инженеры: они выезжают на место и проводят необходимые замеры и расчеты. Если есть забор, то замеры производятся по нему, если нет – следует обозначить границы участка колышками. После ознакомления с результатами замеров, границы согласовываются с владельцами смежных участков. Далее кадастровый инженер, согласно замерам, готовит межевой план, который содержит в себе информацию о характерных точках границы земельного участка. 

Какая земля подходит для ИЖС

Существует довольно точное определение подходящих для строительства частного жилого дома категорий земли, закреплённое в законодательстве. А именно, все категории перечислены в статье 7 Земельного кодекса РФ. Для строительства подходят:

• земли населённых пунктов
• земли сельскохозяйственного назначения

Земля для строительства частного дома может иметь следующие виды разрешённого использования:

• Для индивидуального жилого строительства. На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельхозкультуры
• Для ведения личного подсобного хозяйства. Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию, а также держать сельскохозяйственных животных
• Для ведения садоводства. Такие участки предусмотрены для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Также здесь можно строить дома - жилые и садовые

Все перечисленные сведения можно найти в ЕГРН – они содержатся именно там. Поэтому так важно ознакамливаться с этой информацией перед приобретением земельного участка, особенно за собственные средства (в случае привлечения заемных средств, банк самостоятельно проверяет эти данные, хоть это и не исключает вероятность ошибки).