Налог на недвижимость может вырасти из-за ошибок в ЕГРН: что изменится с 2027 года
Владелец квартиры или дома обычно вспоминает о налоге на недвижимость один раз в год — когда приходит налоговое уведомление. Сумма кажется понятной: есть квартира, известна ее кадастровая стоимость, применяется ставка, и остается только заплатить. Но расчет зависит не только от самой стоимости объекта. Для налоговой важны сведения, которые содержатся в ЕГРН: площадь, назначение недвижимости, границы земельного участка и другие характеристики. Если они отличаются от фактических, размер налога тоже может измениться.
С 2027 года у регионов появится дополнительный стимул искать такие расхождения. ФНС сможет передавать сведения о начисленных и уплаченных налогах по конкретным объектам для расчета вознаграждения Роскадастра. Организация, которая помогает уточнять сведения о недвижимости, сможет получить до половины дополнительных поступлений в бюджет, возникших благодаря этой работе.
Для собственника это означает довольно простую вещь: данные о недвижимости лучше проверить заранее, а не ждать, пока расхождение обнаружат уже при уточнении налоговой базы.
Как сейчас рассчитывается налог на недвижимость
Налог на квартиру, дом, комнату или гараж рассчитывает ФНС на основании сведений из ЕГРН. Основой для расчета служит кадастровая стоимость объекта. Для обычного жилого имущества базовая ставка составляет 0,1% в год. При этом конкретная ставка устанавливается на местном уровне: муниципалитеты могут снизить ее вплоть до нуля или повысить до 0,3%.
Есть и налоговый вычет по площади. Для квартиры из расчета исключается стоимость 20 кв. м, для комнаты — 10 кв. м, для жилого дома — 50 кв. м. Например, квартира площадью 60 кв. м имеет кадастровую стоимость 6 млн рублей. Условно можно разделить ее стоимость пропорционально площади: после вычета 20 кв. м налоговая база будет соответствовать 40 кв. м, то есть примерно 4 млн рублей. При ставке 0,1% налог составит около 4 тыс. рублей в год. Это очень упрощенный пример. На реальную сумму также влияют доля собственника, период владения, льготы и конкретные правила расчета.
Отдельно рассчитывается земельный налог. Для участков под индивидуальный жилой дом, личное подсобное хозяйство, сад или огород ставка не должна превышать 0,3%, если участок не используется в предпринимательской деятельности и его кадастровая стоимость не превышает 300 млн рублей. Для остальных земель максимальная ставка составляет 1,5%.
Поэтому ошибка в сведениях об объекте может иметь вполне конкретное финансовое последствие: если изменится налоговая база, изменится и сумма платежа.
Возможные изменения
Почему данные ЕГРН могут стать предметом более пристального внимания
Сейчас регионы и муниципалитеты уже могут заключать с Роскадастром соглашения на уточнение сведений о недвижимости. Речь идет о площади, границах земельных участков и других характеристиках объектов. С 2027 года появится дополнительная финансовая мотивация для такой работы. ФНС сможет передавать регионам данные о начисленных и уплаченных налогах, необходимые для расчета вознаграждения Роскадастра. Размер вознаграждения может составлять до 50% дополнительных поступлений в региональный или местный бюджет, которые появились после уточнения данных.
Условно говоря, если после работы с объектами бюджет получил дополнительные 100 тыс. рублей налогов, на оплату соответствующей работы может быть направлено до 50 тыс. рублей.
Для бюджета это возможность увеличить налоговые поступления. Для Роскадастра — дополнительный источник оплаты за работу по выявлению и исправлению расхождений. Именно поэтому внимание может сместиться к объектам, сведения о которых давно не обновлялись или изначально были внесены по старым документам.
Какие объекты могут попасть в зону внимания
В первую очередь речь идет о недвижимости, где фактические характеристики не совпадают с данными ЕГРН. Это могут быть частные дома, дачи, квартиры с перепланировками и земельные участки с неточными границами. Отдельная категория — объекты, сведения о которых появились в реестре много лет назад на основании технических документов или решений местных органов.
Проблемы могут возникать с площадью, количеством этажей, назначением помещения или границами земли. Например, в ЕГРН может быть указана площадь квартиры 50 кв. м, хотя после изменений фактическая площадь составляет 65 кв. м. Если эти дополнительные метры будут официально учтены и повлекут увеличение налоговой базы, сумма налога также вырастет.
Похожая ситуация возможна с частным домом, где появилась незарегистрированная пристройка или мансарда. Внимание могут привлекать и хозяйственные постройки, гаражи, а также объекты, которые фактически используются в коммерческих целях.
При этом дело не всегда сводится к нескольким дополнительным квадратным метрам. Для земельного участка значение имеют не только площадь и границы, но также категория земли, вид разрешенного использования и кадастровая стоимость. Поэтому ошибка в одной характеристике иногда может заметно изменить налоговую базу.
Может ли налог вырасти в несколько раз
В отдельных случаях — да. Потенциально при исправлении сведений налог может увеличиться существенно, в два, три, четыре или пять раз. Но это не означает, что любой найденный недочет автоматически приведет к многократному росту платежа. Сначала должны быть основания для внесения изменений в ЕГРН. В зависимости от ситуации это может быть технический или межевой план, результаты обследования либо решение уполномоченного органа. В спорных случаях может потребоваться дополнительное обследование объекта.
Кроме того, сама проверка не дает сотрудникам Роскадастра права просто войти в квартиру или дом. Доступ в жилое помещение против воли проживающих возможен только в предусмотренных законом случаях или по решению суда. Поэтому между обнаружением возможного расхождения и изменением налоговой базы есть несколько этапов.
Что можно сделать уже сегодня
Ошибка в реестре — не всегда проблема собственника
Есть принципиальная разница между незарегистрированной перепланировкой и ошибкой, которая появилась еще при формировании документов. Например, собственник мог приобрести дом, сведения о котором были внесены в реестр много лет назад. Если в старых документах была указана неверная площадь, нынешний владелец не обязательно имеет какое-либо отношение к появившемуся расхождению.
То же касается земельных участков, особенно тех, которые оформлялись по старым правилам. Неточность границ могла существовать в документах задолго до того, как участок перешел нынешнему собственнику.
Поэтому обнаружение несоответствия еще не означает, что собственник должен соглашаться с новой характеристикой объекта. Ему должны предоставить возможность ознакомиться с выявленными расхождениями и оспорить недостоверные сведения.
Что лучше проверить заранее
Ждать налогового уведомления необязательно. Собственник может сам сопоставить несколько документов и понять, насколько актуальны сведения о его недвижимости. В первую очередь стоит проверить выписку из ЕГРН и сравнить ее с документами на квартиру, дом или участок. Для квартиры и дома имеет смысл посмотреть площадь, назначение объекта и кадастровую стоимость. Для земельного участка — кадастровый номер, площадь, границы, категорию земли и вид разрешенного использования.
Отдельно стоит обратить внимание на постройки. Если на участке есть гараж, пристройка, мансарда или другой объект, которого нет в реестре, лучше заранее разобраться с его статусом.
Также полезно сопоставить сведения ЕГРН с налоговым уведомлением. Если данные в документах расходятся, не стоит откладывать выяснение причин до момента, когда налог уже будет пересчитан.
Что делать, если нашли ошибку
Если собственник обнаружил, что сведения в ЕГРН не соответствуют действительности, их можно исправить через Росреестр — в том числе через МФЦ или электронные сервисы. К обращению нужно приложить документы, которые подтверждают правильные характеристики объекта.
Дальше многое зависит от причины расхождения. Если речь идет именно о технической ошибке, потребуется подтвердить корректные сведения. Если же фактические характеристики объекта действительно изменились, может потребоваться оформление соответствующих документов.
Особенно не стоит игнорировать ситуацию, когда в реестре указана меньшая площадь, чем фактическая. С одной стороны, пока ошибка не исправлена, налог действительно может рассчитываться исходя из меньшей базы. С другой — если расхождение будет обнаружено позднее, собственнику придется разбираться уже с измененными сведениями и возможным ростом платежей. Поэтому желание ничего не менять в надежде сохранить прежний налог может оказаться не самым надежным вариантом.
Что меняется для собственников
С 2027 года появляется механизм, который делает уточнение данных о недвижимости более привлекательным для регионов: дополнительные налоговые поступления могут частично направляться на оплату работы Роскадастра. Это не означает массовых проверок всех квартир и домов и не означает автоматического повышения налогов. Но объекты с неточными или устаревшими сведениями действительно могут оказаться в поле большего внимания.
Для собственника здесь есть вполне практический вывод. Чем точнее данные ЕГРН соответствуют реальному состоянию недвижимости, тем меньше вероятность неприятных сюрпризов при уточнении налоговой базы. Поэтому перед очередным налоговым уведомлением имеет смысл проверить не только сумму платежа, но и сам объект, на основании которого эта сумма рассчитана. Иногда несколько минут проверки документов могут оказаться полезнее, чем попытка разобраться с уже изменившимся налогом.