Ипотеку между физлицами обяжут оформлять у нотариуса: что изменится для заёмщиков и владельцев жилья
Госдума приняла в первом чтении законопроект об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки между физическими лицами. Новое требование должно защитить граждан от кабальных условий при получении частных займов под залог квартир, домов и долей в жилой недвижимости. Инициатива касается не обычной банковской ипотеки, а ситуаций, когда один человек занимает деньги у другого и в качестве обеспечения передаёт ему недвижимость в залог. Такие сделки могут заключать, например, люди, которым отказали в банковском кредите или которым срочно нужны деньги.
На первый взгляд дополнительная проверка выглядит разумной: нотариус должен убедиться, что стороны понимают условия сделки и действуют добровольно. Но для участников рынка появятся и дополнительные расходы, а сама процедура оформления может стать сложнее.
Разбираемся, кого затронет законопроект, как будет проходить сделка, можно ли будет потерять жильё при просрочке и почему даже нотариальное удостоверение не гарантирует полной безопасности заёмщика.
Какие сделки хотят обязать оформлять у нотариуса
Правительство внесло законопроект № 1194943-8 в Госдуму 1 апреля 2026 года. Документ предусматривает изменение статьи 53 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 27 октября 2026 года инициатива прошла первое чтение. Это означает, что депутаты поддержали концепцию документа, но окончательный текст закона ещё может измениться.
Предлагаемое требование распространяется на договоры ипотеки, которые заключают физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, если предметом залога выступает:
квартира или комната
жилой дом
доля в праве общей собственности на жилое помещение.
Речь идёт о случаях, когда недвижимость передают в залог для обеспечения обязательств перед другим гражданином. Например, один человек предоставляет другому заём, а тот обязуется вернуть деньги в установленный срок и обеспечивает возврат долга ипотекой квартиры.
Законопроект касается не любой ипотеки, а договоров залога жилой недвижимости между физическими лицами.
Если человек оформляет ипотеку в банке, он заключает договор с кредитной организацией, а не с другим физлицом. Поэтому предлагаемое требование не означает, что теперь все покупатели квартир в ипотеку должны будут обращаться к нотариусу именно на этом основании.
Не стоит путать и договор займа с договором ипотеки. Первый устанавливает обязательство вернуть деньги, второй закрепляет залог недвижимости в обеспечение этого обязательства. В описанной ситуации они связаны, но выполняют разные функции.
В пояснительных материалах к инициативе говорится, что обязательное нотариальное удостоверение должно усилить защиту заёмщиков и помочь выявлять сомнительные сделки ещё до их заключения.
Почему государство решило изменить правила
Обычная банковская ипотека проходит через процедуры проверки заёмщика, документов, объекта недвижимости и условий кредитования. У банка есть внутренние правила, юридические службы и установленные требования к оформлению сделки. При частном займе ситуация может быть совершенно иной. Два человека договариваются о передаче денег и залоге жилья. Кредитор может хорошо разбираться в юридических вопросах, а заёмщик — нет. Или наоборот: обе стороны могут не до конца понимать, какие последствия повлечёт нарушение договора. Если деньги нужны срочно, человек иногда соглашается на условия, которые в спокойной ситуации предпочёл бы обсудить или отклонить. Например, не обращает внимания на порядок начисления процентов, последствия просрочки, условия досрочного возврата долга или порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость.
Особенно рискованны сделки, в которых заёмщик сосредоточен на одном вопросе: как получить деньги сейчас. При этом последствия для квартиры или дома могут оказаться гораздо серьёзнее, чем кажется в момент подписания документов. Именно такие риски государство рассчитывает сократить с помощью нотариального контроля.
Чем частный заём под залог жилья может быть опасен
Представим ситуацию: человеку срочно понадобилось 2 млн рублей, банк отказал ему в кредите, и он нашёл частного кредитора, готового предоставить необходимую сумму под залог квартиры. Стороны подписали документы. Заёмщик получил деньги, но не разобрался во всех условиях договора. Через несколько месяцев его доход снизился, появились задержки с платежами, а сумма обязательств оказалась выше ожидаемой.
В такой ситуации могут возникнуть сразу несколько проблем:
долг увеличивается из-за предусмотренных договором процентов и иных начислений
просрочка запускает последствия, установленные договором и законом
кредитор получает возможность требовать исполнения обеспеченного обязательства
при наличии законных оснований взыскание может затронуть заложенную недвижимость.
Риск заключается не только в высокой стоимости займа. Заёмщик может недооценить последствия просрочки и не понимать, при каких обстоятельствах кредитор сможет добиваться обращения взыскания на жильё. При этом важно уточнить: сам факт залога не означает, что кредитор автоматически становится собственником квартиры при первой просрочке. Последствия зависят от условий договора и применимых норм закона. Однако залог действительно создаёт риск потери недвижимости, если обязательства не будут исполнены и взыскание будет обращено на предмет залога в установленном порядке.
Задача нового требования — сделать такие сделки прозрачнее и снизить вероятность того, что человек подпишет документ, не понимая его юридического значения.
Что будет проверять нотариус
При удостоверении договора нотариус не просто подтверждает, что подписи принадлежат конкретным людям. В соответствии с законодательством о нотариате при удостоверении сделок с недвижимостью нотариус проверяет принадлежность имущества залогодателю, а также наличие ограничений, обременений и других обстоятельств, которые могут препятствовать заключению сделки. Нотариальная процедура также предусматривает правовой анализ документов и разъяснение сторонам смысла и последствий совершаемого действия.
Согласно позиции разработчиков законопроекта, дополнительная проверка должна помочь в нескольких направлениях.
Проверка добровольности сделки.
Нотариус должен удостовериться, что стороны выражают свою волю осознанно, а не подписывают документы под давлением или вследствие очевидного непонимания происходящего.Проверка дееспособности участников.
Нужно установить, что стороны вправе самостоятельно совершать соответствующие юридические действия. Это особенно важно, когда сделка связана с риском утраты жилья.Проверка соответствия договора закону.
Нотариус анализирует представленные документы и условия сделки, чтобы выявить юридические препятствия и положения, противоречащие законодательству.Разъяснение последствий залога.
Стороны должны понимать, какое обязательство обеспечивается ипотекой, какие последствия наступят при неисполнении договора и какие права получает кредитор.Проверка сведений о недвижимости.
Нотариус получает необходимые сведения из Единого государственного реестра недвижимости, чтобы проверить права на объект и выявить зарегистрированные ограничения и обременения.
Такая процедура создаёт дополнительный уровень защиты. Если договор содержит проблемные условия или возникают сомнения в добровольности сделки, их можно выявить до подписания, а не после того, как стороны начнут спорить в суде. Однако нотариус не может гарантировать, что заёмщик в будущем сохранит доход, сможет вовремя погашать долг или не столкнётся с другими финансовыми трудностями.
Поможет ли нотариус защитить квартиру от потери
В определённой степени — да. Но здесь важно понимать границы такой защиты. Нотариальное удостоверение снижает риск юридически некорректного оформления и помогает сторонам лучше разобраться в условиях сделки. Оно также создаёт дополнительный барьер для ситуаций, в которых человек подписывает документы, не осознавая их значения.
Но нотариус не отменяет сам принцип залога
Если человек получает деньги под обеспечение квартирой, он принимает на себя обязательство вернуть долг. При нарушении условий договора кредитор может использовать предусмотренные законом способы защиты своих прав, включая обращение взыскания на заложенное имущество при наличии соответствующих оснований.
Кроме того, не всякий риск можно обнаружить при оформлении документов. Заёмщик может искренне соглашаться на условия, но переоценивать свои финансовые возможности. Или его положение может измениться уже после сделки. Поэтому нотариальное удостоверение не следует воспринимать как гарантию сохранности жилья.
Что всё равно нужно проверить заёмщику
Даже если законопроект будет принят, перед подписанием договора стоит самостоятельно оценить несколько моментов.
Полная стоимость займа. Рассчитайте, сколько денег придётся вернуть с учётом процентов и всех предусмотренных договором платежей. Сравните итоговую сумму с получаемыми деньгами.
График платежей. Проверьте даты, размеры платежей и порядок погашения задолженности. Убедитесь, что график соответствует вашим реальным доходам.
Последствия просрочки. Разберитесь, какие начисления и юридические последствия предусмотрены при нарушении сроков возврата долга.
Условия обращения взыскания. Нужно понимать, при каких обстоятельствах кредитор сможет добиваться взыскания за счёт заложенной недвижимости и какой порядок для этого установлен.
Правовой статус объекта. Уточните, кому принадлежит жильё, имеются ли другие обременения и не возникнут ли препятствия для заключения договора.
Реалистичность возврата долга. Оцените не только возможность внести ближайший платёж, но и способность погасить весь долг в установленный срок.
Если условия непонятны, лучше приостановить оформление и получить независимую юридическую консультацию. Сам факт того, что договор удостоверяет нотариус, не отменяет необходимости оценить финансовую сторону сделки.
Сколько будет стоить оформление договора
Обязательное нотариальное удостоверение означает дополнительные расходы для участников сделки. При этом окончательная стоимость зависит от установленных тарифов и конкретных обстоятельств. Нотариальные платежи включают федеральный и региональный тарифы. Их размер определяется с учётом вида нотариального действия, требований законодательства и действующих региональных тарифов. Минюст отдельно разъясняет, что для обязательных нотариальных действий применяются установленные законом правила расчёта платежей, а региональная составляющая утверждается нотариальными палатами субъектов РФ. Но пока нельзя корректно назвать универсальную сумму, которую придётся заплатить за оформление именно по новым правилам. Законопроект ещё не завершил законодательный процесс, а итоговый порядок и применимые тарифы необходимо оценивать с учётом окончательной редакции закона.
Для участников сделки это означает, что расходы на оформление следует учитывать заранее. Особенно если заём небольшой, а залог оформляется на дорогостоящую недвижимость: дополнительные затраты могут стать заметной частью общей стоимости привлечения денег. При этом считать нотариальные расходы исключительно формальностью тоже не совсем верно. Они оплачивают не только оформление документа, но и предусмотренные законом действия по проверке сделки и разъяснению её условий.
Как изменится оформление частного займа под залог квартиры
Если законопроект будет принят и вступит в силу, сторонам соответствующей сделки придётся учитывать обязательную нотариальную форму договора ипотеки.
Предполагаемый порядок можно представить так:
Стороны согласуют условия займа.
Они определяют сумму, срок возврата, проценты, график платежей и другие условия обязательства.Определяют условия залога.
В договоре необходимо корректно описать недвижимость, обязательство, которое обеспечивается залогом, и другие существенные условия.Обращаются к нотариусу.
Нотариус проверяет документы, права на недвижимость, дееспособность сторон и обстоятельства сделки, разъясняет её правовые последствия.Удостоверяют договор ипотеки.
Если сделка соответствует требованиям закона, нотариус удостоверяет договор в установленном порядке.Регистрируют ипотеку.
Нотариальное удостоверение и государственная регистрация ипотеки — разные юридические действия. Нотариальная форма не отменяет необходимость зарегистрировать обременение в ЕГРН, если такая регистрация требуется законом. Действующее законодательство предусматривает возможность подачи документов для регистрации нотариально удостоверенной ипотеки через нотариуса.
Такой порядок должен сделать оформление более контролируемым. Однако детали применения нового требования будут зависеть от окончательной редакции закона и правил его вступления в силу.
Затронет ли закон продажу квартиры в рассрочку
Этот вопрос особенно важен, поскольку в сделках с недвижимостью рассрочка может сопровождаться залогом в пользу продавца. Но здесь необходимо различать две ситуации. Первая — человек предоставляет другому гражданину заём, а тот передаёт квартиру или долю в ней в залог для обеспечения возврата денег. Именно такие договоры ипотеки между физическими лицами прямо описаны в законопроекте. Вторая — продавец передаёт покупателю недвижимость с оплатой частями, и в силу закона или условий сделки возникает залог в обеспечение обязательства по оплате. Юридическая конструкция здесь может отличаться от обычного частного займа.
Поэтому нельзя утверждать, что любое соглашение о рассрочке при покупке квартиры автоматически подпадает под новое требование. Необходимо учитывать, какой договор заключают стороны, возникает ли ипотека и кто именно выступает участником залоговых отношений. Если частный продавец и покупатель оформляют сделку с обеспечением обязательства жилой недвижимостью, условия нужно оценивать по конкретной договорной конструкции и окончательному тексту закона.
Для покупателей это практический вывод: при оформлении недвижимости в рассрочку важно заранее выяснить, какие документы подписываются, возникает ли обременение и какие дополнительные расходы могут появиться.
Почему законопроект пока нельзя считать действующим правилом
Несмотря на то что Госдума поддержала инициативу в первом чтении, это ещё не означает, что новое требование уже вступило в силу. Законопроект проходит несколько этапов рассмотрения. После первого чтения документ может быть доработан, затем парламент рассматривает его в следующих чтениях. Для вступления закона в силу необходимы завершение законодательной процедуры, подписание и официальное опубликование, а также наступление установленной даты вступления в силу. Поэтому на текущем этапе важно не путать предлагаемое изменение с действующими требованиями.
Сейчас договоры ипотеки между физическими лицами регулируются общими положениями законодательства о залоге недвижимости и государственной регистрации прав. Действующий закон об ипотеке устанавливает правила оформления договора и регистрации обременения, но сам по себе не означает, что все такие договоры уже обязательно должны удостоверяться нотариусом.
Если вы планируете частный заём под залог квартиры, не стоит откладывать юридическую проверку до момента вступления новых правил в силу. Даже при действующем порядке необходимо внимательно изучить условия займа, проверить документы и убедиться, что вы понимаете последствия сделки.
Что в итоге изменится для граждан
Предлагаемое обязательное нотариальное удостоверение направлено на защиту людей, которые занимают деньги у частных кредиторов под залог жилья. Оно должно снизить риск кабальных условий, помочь выявлять юридические проблемы до подписания документов и обеспечить более осознанное согласие сторон.
Для заёмщика это дополнительный уровень проверки, но не освобождение от ответственности по договору. Если человек не сможет вернуть долг, наличие нотариально удостоверенного договора само по себе не защитит его квартиру от законного обращения взыскания.
Для кредитора новая процедура означает дополнительные расходы и необходимость оформлять договор в установленной форме. Для участников сделок с недвижимостью в рассрочку главным станет правильное определение юридической конструкции сделки: не каждое соглашение о платежах частями является договором ипотеки между физическими лицами.
Главный вывод: нотариальное удостоверение может помочь избежать ошибок и снизить риск недобросовестных сделок, но не заменяет финансовую оценку займа. Прежде чем закладывать квартиру или дом, нужно убедиться, что условия понятны, сумма возврата посильна, а последствия просрочки не ставят под угрозу ваше жильё.
На данный момент речь идёт о законопроекте, принятом в первом чтении. Следить за дальнейшим рассмотрением важно и тем, кто собирается брать частный заём под залог недвижимости, и тем, кто планирует предоставлять такие займы.