Ипотека становится кредитом для «чистого» заемщика: почему россиянам с долгами все сложнее купить жилье
Российский рынок жилья оказался в необычной ситуации: квартир в новостройках становится больше, но покупателей на них не хватает. При этом ипотека, которая могла бы поддержать спрос, все чаще достается заемщикам с относительно небольшой долговой нагрузкой. Для людей, у которых уже есть несколько кредитов, кредитная карта или рассрочка, путь к новой ипотеке становится заметно сложнее.
По данным исследования «Движение.ру», к концу июля в домах, которые планируется сдать до конца 2026 года, было продано в среднем только 55% квартир. То есть почти половина жилья пока остается без покупателей. Одновременно Банк России фиксирует исторический минимум доли ипотек, которые получают сильно закредитованные россияне.
Может показаться, что происходящие процессы противоречат друг другу: жилья много, а ипотеку получить трудно. На самом деле они связаны напрямую. Высокая стоимость рыночной ипотеки и ограничения ЦБ заставляют банки гораздо осторожнее относиться к заемщикам, а застройщики сталкиваются с последствиями прежнего бума строительства.
Новостроек становится больше, а покупателей — недостаточно
Проблема с распроданностью жилья особенно заметна в проектах, которые уже близки к завершению. По данным «Движение.ру», в среднем по городам-миллионникам к концу июля было продано лишь 55% квартир в домах, которые должны быть сданы до конца года. К концу 2026-го показатель, вероятно, вырастет примерно до 60%. Но даже в этом случае около 40% квартир останутся непроданными. Для девелопера это означает не просто отсутствие выручки. Готовые помещения необходимо содержать, обслуживать и продолжать продавать.
При этом рыночная ипотека остается слишком дорогой для значительной части покупателей. Именно поэтому самостоятельно «рассосать» накопившийся объем предложения рынку пока сложно.
Ситуация сильно различается по регионам. Самая низкая распроданность отмечена в Краснодаре — всего 34%квартир в новостройках высокой степени готовности. В Челябинске продано 37%, в Омске — 43%, в Воронеже — 46%. Лучше ситуация выглядит в Москве, где реализовано около 70% квартир. В Ростове-на-Дону показатель составляет 63%, в Нижнем Новгороде, Новосибирске и Перми — по 62%. Получается своеобразная карта перегрева: там, где строительство в последние годы росло особенно активно, сегодня покупатели не успевают за предложением.
Почему девелоперы продолжают строить
Особенно интересен другой показатель. Несмотря на слабую распроданность, объем текущего строительства в России продолжает расти. В середине лета площадь строящихся объектов превысила 120,2 млн кв. м, а осенью может достичь исторического максимума — более 121 млн кв. м. Причина во многом в том, что между решением начать проект и появлением готового жилья проходит несколько лет. Девелоперы не могут мгновенно остановить стройку, если спрос изменился уже после запуска проекта.
В начале 2026 года старт новых проектов вообще показывал рекордную динамику: количество запусков было на 52% выше, чем годом ранее. Сегодня последствия этого бума становятся заметны в статистике продаж. Поэтому нынешнее увеличение предложения нельзя полностью трактовать как сигнал того, что застройщики уверены в будущем спросе. Часть объектов — результат решений, принятых еще два-три года назад.
Впрочем, рынок уже начинает реагировать. В Воронеже объем текущего строительства за год сократился на 21,3%, в Тюмени — на 16%, в Самаре — на 15%, в Москве — на 11,4%. Одновременно в Омске строительство выросло на 23,8%, в Челябинске — на 20,7%, а в Краснодаре — на 9,7%. Ожидается, что в следующем году объемы строительства начнут снижаться и в целом по России.
Строительный рынок в этом смысле сильно отличается от обычной торговли. Магазин может сократить закупки практически сразу, если товар перестал продаваться. Девелопер так сделать не может: после получения разрешений, привлечения проектного финансирования и начала работ остановка проекта сама по себе становится дорогой и рискованной. Поэтому сегодняшнее предложение жилья во многом отражает решения, принятые в период более высокого спроса, а не текущие ожидания покупателей.
Именно поэтому нынешний рекорд по объемам строительства не обязательно означает, что застройщики ожидают нового бума продаж. Скорее, рынок постепенно переваривает накопленный за предыдущие годы объем проектов. Если спрос останется ограниченным, следующим этапом станет сокращение новых запусков.
Для застройщиков это вопрос не только продаж, но и денег
Низкая распроданность постепенно превращается в финансовую проблему. По словам представителей рынка, у многих девелоперов уже уменьшилась финансовая подушка, сформированная в 2021–2023 годах. Некоторые компании, по словам экспертов, фактически используют новые проекты для покрытия убытков по текущим стройкам. Такая модель позволяет поддерживать денежный поток, но одновременно увеличивает зависимость девелопера от постоянного запуска новых объектов.
На этом фоне нельзя полностью исключать проблемы у отдельных игроков. По данным «Контур.Фокуса», в первой половине 2026 года в отношении российских строительных компаний было инициировано почти 1,1 тыс. дел о банкротстве — на 37% больше, чем годом ранее. Для сравнения: за весь 2025 год таких дел было чуть более 1,8 тыс.
Рост числа банкротных дел не означает, что все они связаны непосредственно с проблемами продаж новостроек. В строительной отрасли работают подрядчики, поставщики и другие компании, поэтому статистика охватывает гораздо более широкий круг бизнеса. Однако сама динамика показывает, что финансовая нагрузка на отрасль действительно увеличивается. Для локальных игроков сочетание дорогого финансирования, слабых продаж и роста себестоимости может оказаться гораздо опаснее, чем для крупных федеральных девелоперов.
При этом говорить о неизбежном массовом кризисе отрасли пока оснований нет
Механизм проектного финансирования и эскроу-счета существенно изменили рынок по сравнению с прошлыми кризисами. Средства покупателей хранятся на специальных счетах до выполнения условий проекта, а банки контролируют финансирование строительства. Представители Госдумы считают, что именно эта модель снижает системные риски и защищает участников рынка. Однако локальные проблемы у отдельных застройщиков вполне возможны. Особенно там, где предложение оказалось значительно выше реального спроса.
Есть и обратная сторона сокращения строительства. Если рынок слишком резко уменьшит количество новых проектов в Москве и Санкт-Петербурге, где спрос сохраняется относительно высоким, через несколько лет может возникнуть дефицит качественного предложения. Тогда сокращение строительства способно поддержать цены.
Ипотека все меньше доступна людям с другими кредитами
Одновременно с избытком предложения на рынке жилья происходит другое важное изменение — банки все жестче отбирают ипотечных заемщиков. По данным Банка России, во II квартале 2026 года около 70% ипотечных кредитов, или более 617 млрд рублей, получили люди, которые направляют на обслуживание всех своих долгов менее половины дохода. Еще примерно 27% выдач пришлось на заемщиков с долговой нагрузкой выше 50%. А вот люди, которые тратят на погашение долгов более 80% заработка, получили ипотек всего на 34 млрд рублей — менее 4% всех выдач. Это исторический минимум.
Для сравнения: еще во II квартале 2025 года, до введения нынешних ограничений, на заемщиков с ПДН выше 50% приходилось около 36% ипотечных выдач, а доля клиентов с нагрузкой свыше 80% составляла 6%. В III квартале 2023 года последний показатель доходил вообще до 47%. То есть банки не просто стали немного осторожнее. Подход к оценке заемщика принципиально изменился.
Почему это напрямую влияет на продажи новостроек
Здесь и появляется прямая связь между закредитованностью населения и проблемами девелоперов. Человек, у которого уже есть потребительский кредит, автокредит или крупная задолженность по кредитной карте, может хотеть купить квартиру, но не пройти банковскую оценку. Формально спрос на жилье у него есть — однако превратить этот спрос в реальную сделку он не может.
Для рынка недвижимости это принципиальная разница. Девелоперу нужны не просто потенциальные покупатели, а люди, которым банк готов выдать ипотеку на конкретную квартиру. Чем жестче требования к долговой нагрузке, тем меньше становится эта группа. Поэтому даже снижение стоимости жилья само по себе не гарантирует резкого роста продаж, если покупатель не способен получить необходимый объем кредита.
Почему Банк России ограничивает выдачу рискованной ипотеки
Показатель долговой нагрузки, или ПДН, показывает, какая часть дохода человека уже уходит на обслуживание кредитов. ЦБ устанавливает специальные лимиты на выдачу займов людям с высокой нагрузкой. Например, в III квартале 2026 года по отдельным видам ипотеки банки могут выдать таким заемщикам не более 7% кредитов. Если банк превышает установленный лимит, ему приходится создавать повышенные резервы. Это делает выдачу рискованных кредитов экономически невыгодной.
Логика регулятора достаточно проста: ипотека — долгосрочный кредит, а человек с высокой текущей нагрузкой особенно уязвим перед любым ухудшением финансового положения. Потеря работы, снижение дохода или неожиданные расходы могут быстро привести к просрочке.
Для банка это тоже проблема: ипотека обеспечена жильем, но взыскание залога — сложный и длительный процесс. Поэтому ограничения ПДН одновременно защищают и заемщика, и банковскую систему.
Масштаб изменений хорошо виден в сравнении с предыдущими годами. В III квартале 2023 года заемщики с ПДН выше 80% получали почти половину ипотечных кредитов — их доля достигала 47%. Теперь на них приходится менее 4%. То есть за несколько лет ипотечный рынок практически полностью перестроился: категория клиентов, которая раньше была заметной частью выдач, сегодня стала для банков исключением.
Для самого заемщика это означает, что наличие уже оформленных кредитов теперь имеет гораздо больший вес при покупке жилья. Если раньше банк мог закрыть глаза на высокую нагрузку при условии достаточного остатка денег после платежей, то теперь регуляторная система гораздо сильнее ограничивает возможность такой выдачи.
Банки стали одобрять значительно меньше заявок
Изменения заметны не только в статистике выданных кредитов, но и на уровне отдельных заявок. Если до 1 июля 2025 года банки одобряли примерно 40–50% ипотечных заявок, то сейчас показатель снизился до 17–25%. Особенно сложно получить кредит человеку, у которого уже есть несколько обязательств. Причем банк учитывает не только фактически используемые деньги. Например, если у человека кредитная карта с лимитом 100 тыс. рублей, но потрачено только 30 тыс., при оценке долговой нагрузки может учитываться весь потенциальный долг по карте. Поэтому даже небольшой ежемесячный платеж по кредитке или рассрочке способен ухудшить ипотечную заявку.
Сложнее становится и людям с недостаточно прозрачными доходами — самозанятым, фрилансерам и тем, кто получает часть зарплаты неофициально. Если официальный доход небольшой, а кредитная нагрузка уже присутствует, банк получает мало возможностей для безопасного увеличения задолженности клиента.
Что происходит с льготной ипотекой
Значительная часть новостроек продается с использованием государственных ипотечных программ, однако высокая долговая нагрузка сама по себе не исчезает только потому, что кредит льготный. В результате человек с большим количеством действующих обязательств может формально подходить под программу, но не пройти банковскую оценку платежеспособности.
Это создает важный парадокс рынка: государство поддерживает спрос на жилье через льготную ипотеку, девелоперы наращивают предложение, но доступ к кредиту распределяется между покупателями все более неравномерно.
Надежный заемщик с устойчивым доходом и небольшой текущей задолженностью получает значительно больше возможностей, чем человек с аналогичной потребностью в жилье, но уже имеющий несколько кредитов.
Как повысить шансы на ипотеку
В нынешних условиях банки особенно внимательно смотрят на общую долговую нагрузку. Поэтому наличие даже относительно небольшого действующего кредита может иметь значение. Для потенциального заемщика важен и размер первоначального взноса. По данным ЦБ, больше 30% стоимости жилья готовы сразу внести примерно треть покупателей. Большинство ориентируется на минимальные 20–30%. Более высокий первоначальный взнос снижает сумму кредита и, соответственно, будущую нагрузку на доход.
Еще один вариант — созаемщик. Если доходы двух людей учитываются при расчете, итоговая долговая нагрузка может выглядеть для банка приемлемее.
Но ключевое изменение рынка заключается не в конкретном наборе способов повысить вероятность одобрения. Банки постепенно переходят к модели, в которой ипотека предназначена прежде всего для клиентов с устойчивой платежеспособностью.
Когда ипотека может стать доступнее
Быстрого возвращения к ситуации 2023 года, когда ипотеку активно получали даже сильно закредитованные клиенты, рынок пока не ожидает. В Банке России считают, что доля ипотек заемщикам с высокой долговой нагрузкой в ближайшее время существенно расти не должна. ПСБ также отмечает стабилизацию: доля относительно низкорисковых ипотечных выдач постепенно приближается к долгосрочному уровню 80–85%.
Для заемщиков с ПДН выше 80% ситуация может стать еще жестче. По оценке экспертов, в течение ближайших двух-трех лет их доля среди ипотечных заемщиков может приблизиться к нулю. А вот для людей с нагрузкой от 50 до 80% перспективы выглядят лучше. Если ставки будут существенно снижаться, регулятор сможет смягчить ограничения, а банки получат больше возможностей кредитовать эту категорию клиентов.
Именно стоимость денег остается одним из ключевых факторов, связывающих ипотечный рынок и ситуацию у застройщиков.
Почему снижение ставок важно сразу для двух сторон рынка
Снижение ставок способно одновременно изменить положение и покупателей, и застройщиков. Для заемщика более дешевый кредит означает меньший ежемесячный платеж и возможность получить большую сумму при том же доходе. Для девелопера — расширение круга потенциальных покупателей и более быстрые продажи квартир.
Поэтому постепенное смягчение денежно-кредитной политики становится одним из главных факторов, который может помочь рынку жилья выйти из нынешнего дисбаланса. Но эффект проявляется не мгновенно: банкам требуется время, чтобы пересмотреть кредитные условия, а покупателям — адаптироваться к новым ставкам. Кроме того, регулятор вряд ли будет быстро отказываться от ограничений для наиболее рискованных заемщиков.
При этом возвращение спроса не обязательно будет выглядеть как новый ипотечный бум. Скорее рынок будет восстанавливаться постепенно: сначала за счет заемщиков с устойчивыми доходами и небольшой долговой нагрузкой, затем — при дальнейшем снижении ставок — за счет более широкого круга покупателей. Это означает, что наиболее уязвимые девелоперы еще какое-то время могут испытывать давление, тогда как компании с качественным предложением и сильным финансовым положением получат больше возможностей переждать период слабых продаж.
Главный парадокс рынка жилья
Сегодня российский рынок недвижимости одновременно испытывает избыток предложения и недостаток доступного спроса. Застройщики построили большой объем жилья, причем значительная часть проектов была запущена в период гораздо более активного спроса. Теперь эти квартиры необходимо продавать в условиях дорогой ипотеки. При этом расширить круг покупателей за счет наиболее закредитованных россиян банки не могут: ограничения ЦБ делают такие кредиты слишком рискованными и дорогими для финансовых организаций.
Получается замкнутый круг. Пока ставки остаются высокими, ипотека доступна прежде всего заемщикам с хорошей финансовой историей и небольшой текущей нагрузкой. Пока круг потенциальных покупателей ограничен, девелоперам сложнее быстро распродавать накопившееся предложение. А если строительство начнет резко сокращаться, через несколько лет рынок может столкнуться уже с недостатком качественных проектов в отдельных регионах.
Поэтому ближайшая перспектива рынка недвижимости зависит не только от количества построенных квартир. Не менее важно, насколько быстро будет снижаться стоимость кредитов и насколько осторожно банки и регулятор будут расширять доступ к ипотеке.
В итоге рынок движется к новой норме: ипотека перестает быть инструментом, который можно относительно легко получить при большом количестве других долгов. Для банков главным становится качество заемщика, а для застройщиков — способность адаптировать объемы строительства к реальному платежеспособному спросу. Если денежно-кредитные условия продолжат смягчаться, часть накопившегося предложения постепенно сможет найти покупателей. Но возвращения к прежней модели массовой выдачи рискованных ипотек рынок, судя по текущей политике ЦБ, уже не ожидает.