Ипотечный стандарт: что нужно знать
С 1 января этого года банки обязаны соблюдать стандарт защиты прав ипотечных заемщиков. Его цель — сделать условия ипотечных кредитов прозрачнее и минимизировать риски людей. Какие схемы и уловки теперь под запретом? И что делать, если вы столкнулись с нарушениями? Рассказываем в сегодняшней статье, чтобы наши читатели меньше сталкивались с трудностями и были к ним готовы.
Чем опасны схемы в ипотеке
Некоторые банки и застройщики используют различные схемы, чтобы привлечь покупателей. В нынешних условиях жесткой денежно-кредитной политики, это наиболее актуально – застройщикам нужно как-то продать недвижимость, а банкам всегда актуально иметь клиентов, которые платят по процентам. Некоторые схемы несут в себе риски, которые заёмщик может не осознавать при совершении сделки. Например, в схемах с удорожанием жилья, если кредит погашается досрочно, дохода от продажи недвижимости может не хватить, чтобы рассчитаться с банком. Таких схем сейчас много: та же рассрочка от застройщика, аналоги траншевой ипотеки с удорожанием. Подобные способы покупки недвижимости выгодны при определённых условиях, но, если клиент не знает нюансов, в будущем может столкнуться с большими трудностями. Поэтому расскажем подробнее о возможных схемах, которые могут нести определённые риски.Ипотека от застройщика
В данной схеме работает так, что застройщик искусственно понижает ставку по кредиту, самостоятельно оплачивая банку недостающие проценты (например, по той же схеме работает ипотека с субсидиями от государства, но в данном случае «субсидирует» застройщик). Чтобы компенсировать себе вложенные средства, девелопер повышает стоимость жилья и одновременно с этим размер долга заёмщика. По ныне работающему стандарту же такая схема становится невозможной. Почему? Банк не вправе получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки, если это ведёт к росту цены квартиры.Кэшбек при покупке
Ранее можно было получить и кэшбек при покупке недвижимости. Сами писали про такую программу как «кэшбек от застройщика», однако при использовании такой услуги можно было столкнуться с некоторыми трудностями (напоминаем: любой инструмент или услугу необходимо использовать с умом и при определённых условиях индивидуально, потому что ситуации разные. Если кому-то такая услуга была полезной, не факт что для вас это не будет рискованно). Работала схема так: при покупке недвижимости человеку возвращается кэшбек, который может идти на первоначальный взнос. Эта схема также работала за счёт удорожания стоимости объекта, так что, если покупатель собирался купить квартиру на продажу, то он оставался в минусе по итогу. Если же приобреталась квартира для себя, то и удорожание не приносило особых проблем (Как и в принципе со всеми программами с удорожанием стоимости объекта). По нынешним условиям кэшбек не признаётся банком в качестве первоначального взноса. Первоначальный взнос – это та часть цены квартиры, которую покупатель оплачивает исключительно за счёт собственных средств. Суть его в том, чтобы доказать банку, что заёмщик в силах справляться с взятыми на себя кредитными обязательствами.Аккредитив вместо счетов эскроу
Ранее частенько предлагали выданные по ипотечному кредиту деньги направлять не на счёт эскроу, а на специальный аккредитивный счёт, где эти деньги находятся долгое время. Минус и риск в том, что деньги на аккредитивах не защищены системой страхования вкладов, в отличие от счетов эскроу. Однако и вместе с новым стандартом аккредитив можно продолжать использовать при условии того, что заёмщик полноценно понимает свои риски и отличия аккредитива от эскроу-счёта. Теперь размещение средств на аккредитиве требует согласие заёмщика.Комиссия за понижение ставки
Раньше была возможна и такая схема: заёмщику предлагается сниженная ставка по кредиту, если он выплатит банку одномоментное вознаграждение. По сути можно было заплатить дополнительно к первоначальному взносу определённую сумму и «купить» пониженную ставку. В некоторых случаях для клиента это могло быть невыгодно, например, если он гасит кредит досрочно. Зачем было покупать сниженную ставку на весь срок кредита, если оплачиваешь досрочно? Теперь, благодаря ипотечному стандарту, банки обязаны честно сообщать заёмщику какова разница в полной стоимости кредита с такой скидкой по ставке и без неё. До 1 июля 2025 года при погашении кредита досрочно, банк должен будет вернуть неиспользованную комиссию, но потом воспользоваться такой схемой станет и вовсе невозможно.Иные изменения
Помимо ограничения в использовании определённых схем, ипотечный стандарт обязал банки ещё и общаться со своими клиентами определённым образом. Например:
- банк обязан предоставить информацию заёмщику в понятной форме и ответить на все вопросы по ипотечному кредиту и сопутствующим услугам
- заёмщику заранее должны быть ясны его права, обязанности и действия при получении и обслуживании кредита
- все консультации по кредиту должны предоставлять до момента заключения договора
Также был описан и порядок действий, если вы сталкиваетесь с недобросовестным поведением банковских служащих, менеджеров и тд:
- Необходимо записать разговор с менеджером на диктофон, чтобы были доказательства
- Важно также и собрать документы, которые предоставили вам на подпись
- Далее необходимо обратиться с жалобой на банк в интернет-приёмную Банка России
19 марта 2025