Рассрочка от застройщика: как работает, преимущества, минусы

При покупке квартиры вполне вероятно может не хватать собственных средств, а ипотека в наше время является не самой доступной. Всё-таки высокие проценты и жесткие денежно-кредитные условия сильно преграждают путь к получению какого-либо кредита, тем более на выгодных условиях. И тогда способов получить собственное жильё остаётся не так много: одной из доступных опций является рассрочка от застройщика. В сегодняшней статье поговорим именно о ней: что это такое, как её оформить и выплатить, чем она лучше или хуже ипотеки и какие предполагает риски. 

Беспроцентная рассрочка от застройщика

На рынке недвижимости высокая конкуренция, поэтому застройщики используют разные способы для привлечения клиентов: разработанные совместно с банками программы льготной ипотеки с пониженной процентной ставкой или отсрочкой платежа, скидки, trade-in, акции и рассрочки.  В конкретном случае с квартирами, рассрочка – это оплата стоимости таковой в несколько этапов. Первоначальный взнос составляет от 10% до 80%, а остальное выплачивается постепенно – период и продолжительность выплат зависят от конкретных условий рассрочки. При этом в отличие от ипотеки нет нужды обращаться в банк за одобрением — кредитором выступает сам застройщик. Важно помнить и то, что условия на рассрочку (небольшой первоначальный взнос и продолжительный период выплат) обычно выгоднее для домов на начальной стадии строительства.

Напомним, про рассрочку как инструмент (она сильно отличается от рассрочки от застройщика):

Рассрочка — это способ оплаты товаров или услуг, при котором платёж производится не единовременно в полной сумме их стоимости, а по частям. Срок выплаты может составлять от нескольких месяцев до одного-двух лет в зависимости от условий конкретной программы.

Рассрочка бывает двух видов:

1. От самого продавца. Юрлицо заключает договор с покупателем и определяет, какими частями и в какой срок клиент должен полностью расплатиться за товар
2. От банка (POS-кредитование). Банк фактически покупает товар у магазина вместо клиента, а клиент уже затем рассчитывается с банком, постепенно погашая свою задолженность перед ним. (Такого варианта не существует при рассрочке от застройщика)

Некоторые преимущества рассрочки:

Быстрое оформление, высокий процент одобрения заявок, не нужен первоначальный взнос, нет переплаты за пользование заёмными деньгами

Некоторые недостатки:

Короткий срок погашения, ограниченный выбор товаров, исключительно целевое использование средств Для оформления рассрочки обычно нужен только паспорт. Сотрудник магазина предложит заполнить анкету, которую затем отправит на рассмотрение в банк. Если решение оказалось положительным, то нужно будет подписать договор и получить товар на руки. Затем предоставят график платежей, в котором будет указано, какие суммы нужно вносить и в течение какого срока нужно будет погасить задолженность Оформляя рассрочку, важно внимательно изучать кредитный договор. Это позволит избежать переплат, навязанных магазином дополнительных платных услуг или ненужных страховок.

Не путайте с рассрочкой от застройщика! Ниже говорим конкретно о ней. 

Какая бывает рассрочка на покупку жилья

Условия рассрочки могут разительно отличаться в зависимости от застройщика. У одного застройщика условия рассрочки могут отличаться даже в зависимости от ЖК или его корпусов. Рассмотрим варианты на нескольких примерах:

• У одного застройщика продаются в рассрочку квартиры, апартаменты и коммерческая недвижимость — список вариантов доступен при выборе объекта. Например, на квартиры в одном ЖК доступна рассрочка до марта 2025 года с  первым взносом 30%, дополнительно дают скидку на первый взнос — 10%. А апартаменты в другом можно взять в рассрочку на три года с первым взносом в 30%
• У другого же застройщика предлагается рассрочка до окончания строительства, но первоначальный взнос составит 70%
• У третьего же застройщика условия отличаются вв зависимости от выбранного жилого комплекса — рассрочка может выдаваться на срок от 1 до 24 месяцев, а платежи вносятся помесячно или поквартально

Отличия от ипотеки

Рассрочка похожа на ипотеку тем, что это возможность внести оплату за квартиру поэтапно, в остальном у двух схем мало общего. Чтобы определить оптимальный вариант, нужно рассмотреть все плюсы и минусы.

Срок:

Рассрочку редко предлагают больше, чем на 4 года, тогда как ипотеку обычно оформляют не менее, чем на 5 лет, а чаще на 10–25 лет

Переплата (проценты):

Рассрочка в основном беспроцентная. Если срок больше года, девелопер может вводить процентную ставку, но такие предложения не пользуются спросом, тогда как ставка по обычной ипотеке привязана к ключевой ставке ЦБ, которая на март 2025 года составляет 21%. Если воспользоваться одной из государственных программ, есть возможность снизить ставку на несколько процентов. Программы подходят не для всех — они распространяются на определённые категории граждан или местоположение жилья. За счёт процентов реальная стоимость квартиры может оказаться в два раза больше. Узнать переплату просто: нужно вычислить ежемесячный платёж, умножить его на срок ипотеки в месяцах, а потом вычесть из него стоимость жилья, указанную в договоре

Документы:

Чтобы получить рассрочку, обычно нужен только паспорт. Для ипотеки нужно собрать документы, подтверждающие доход, ИНН, СНИЛС, заверенные копии трудовой книжки и договора с работодателем, а в случае льготной программы могут понадобиться и другие бумаги

Время оформления:

Рассрочку редко оформляют дольше недели. На получение ипотеки уходит несколько недель, в течение которых банк проверяет надёжность заявителя и качество жилья

Дополнительные затраты:

Покупка квартиры в рассрочку не подразумевает дополнительных расходов. В случае с ипотекой банк обязательно потребует застраховать квартиру, а зачастую — и жизнь заёмщика. Если не согласиться, банк либо увеличит процентную ставку, либо откажет

Возможность выбора квартиры:

Рассрочку обычно выдают застройщики, продавцы на вторичном рынке очень редко предлагают такую возможность. Найти квартиру или дом в ипотеку можно и на «первичке», и на «вторичке». В последнем случае есть определённые требования к объекту покупки, процент выше, а льготных программ меньше

Время вступления в право собственности:

В обоих случаях собственником нельзя стать до момента сдачи дома в эксплуатацию. При ипотеке право на квартиру переходит покупателю после сдачи дома, но при этом жильё находится под обременением — в залоге у банка. При покупке в рассрочку застройщики обычно перестраховываются. Даже если дом сдали, покупатель чаще всего становится собственником только после всех выплат за квартиру.

Риски рассрочки

Основная проблема рассрочки, с которой столкнётся потенциальный клиент – это высокие по сравнению с ипотечными ежемесячные платежи. Если покупатель неправильно рассчитал свои возможности и не собрал вовремя нужную сумму, ему как минимум придётся заплатить штраф, а продолжительная задержка платежей может закончиться расторжением договора. Ещё один риск — возможное увеличение стоимости квартиры. Цена на одну и ту же недвижимость может быть выше при оплате в рассрочку, чем при покупке за полную сумму (даже по ипотеке). Так застройщики компенсируют свои неудобства при рассрочке. Так что при оформлении рассрочки не стоит забывать про удорожание объекта. 

Как оформляется рассрочка на квартиру

Покупатель заключает с застройщиком договор: ДДУ (если сделка состоялась на стадии строительства) или ДКП (если покупка происходит после сдачи дома). При оформлении рассрочки в документе прописывают:

• полную стоимость жилья
• размер первоначального взноса
• период рассрочки
• график оплат
• порядок оплат
• штрафные санкции за просроченные платежи

Обязательства покупателя считаются исполненными после внесения всех перечисленных в графике сумм. Только тогда он сможет отдать подтверждающие документы в Росреестр и оформить право собственности.

Порядок оплаты

Порядок оплаты описывается в договоре. Чаще всего при рассрочке платежи вносят с помощью обычного банковского перевода на указанный счёт. Если оплата идёт по ДДУ, то это обязательно должен быть эскроу-счёт.

Плюсы рассрочки

Ниже рассмотрим некоторые преимущества рассрочки перед другими способами покупки квартиры. Когда рассрочка выигрывает?

1. Есть необходимость максимально сэкономить
2. Нужно срочно сделать первый взнос, чтобы квартира не ушла
3. Существует необходимость быстро оформить жильё в собственность
4. Рассрочка спасает, когда у покупателя проблемы с кредитной историей или он оформлен как самозанятый или ИП с небольшими доходами (банки могут отказывать из-за суммы и возможных перебоях в доходе)
5. Рассрочка вместо ипотеки хороша за счёт отсутствия процентов и дополнительных расходов, быстрого оформления и предельно скромного пакета документов

Минусы рассрочки (преимущества ипотеки)

Конечно, у рассрочки есть и свои недостатки. Однако каждая ситуация индивидуальна, и клиенту решать, какие аспекты ему важнее и что лучше конкретно для него: рассрочка или ипотека. Вот возможные недостатки:

1. Если есть хоть какие-то сомнения в том, что получится вовремя собрать суммы для рассрочки, ипотека — более надёжный вариант. Её можно закрывать досрочно, таким образом переплата будет незначительной, а риски штрафов или потери жилья сводятся к нулю
2. Ипотеку берут, если нужна квартира на «вторичке» либо в определённом ЖК, где застройщик не предлагает рассрочку
3. Ипотеке отдают предпочтение за небольшие суммы первоначального взноса и ежемесячного платежа, быстрого вступления в право собственности и большего выбора жилья

Итог

Мы никогда не склоняем вас к определённому выбору – он всегда остаётся за вами. Оформить ипотеку или рассрочку? Взять кредит или занять у друзей? Это только ваше право, а мы можем лишь рассказать и объяснить принципы работы того или иного механизма. Если сомневаетесь – обращайтесь к нам, и мы поможем подобрать наилучшие условия и услуги, которые подойдут конкретно под вашу индивидуальную ситуацию. Ждём ваших сообщений в личке 😉