Весеннее оживление: почему растет спрос на ипотеку

От затишья — к оживлению

Ещё в конце 2024 года рынок ипотечного кредитования в России демонстрировал тревожные тенденции: снижение числа сделок, рост ставок и осторожное поведение банков. Однако весна 2025 года принесла неожиданный поворот на российском ипотечном рынке. Несмотря на высокие процентные ставки и ужесточение условий кредитования, спрос на ипотеку демонстрирует признаки оживления. Ипотека оживает — спрос растёт, сделки ускоряются, а россияне вновь идут в банки за жильём. Разбираемся в сегодняшней статье: почему это происходит? И есть ли основания говорить о долгосрочном тренде? Что стоит за этим феноменом, и какие факторы влияют на поведение заемщиков?

📈 Цифры говорят сами за себя

Согласно аналитике Объединённого кредитного бюро, в феврале 2025 года россияне подали на 27,25% больше заявок на ипотеку, чем в январе. В сегменте новостроек рост ещё внушительнее — 29,36%. Особенно активно оформляют ипотеку в Центральном, Уральском и Южном федеральных округах, а города-миллионники стабильно удерживают лидерство по количеству одобренных кредитов.

По данным аналитиков, в мае 2025 года наблюдается увеличение числа заявок на ипотечные кредиты, особенно по льготным программам. Например, количество заявок на IT-ипотеку выросло на 70–88% по сравнению с апрелем. Аналогичная динамика отмечается и по семейной ипотеке, доля которой в структуре спроса увеличилась с 40% до 41% .

Однако, несмотря на рост заявок, количество одобрений увеличилось лишь на 30–33%, что свидетельствует о более строгом подходе банков к оценке платежеспособности заемщиков. Но тем не менее по данным «Дом.РФ», за первые четыре месяца 2025 года россияне оформили более 470 тысяч ипотечных сделок на сумму около 2,1 трлн рублей. Это выше показателей аналогичного периода 2024 года почти на 15%.

🌀Почему спрос растёт?

Для роста спроса есть несколько основных причин:

1. Снижение ставок  После крайне жёсткой монетарной политики осенью 2024 года и ключевой ставки до 21%, в начале 2025 года ЦБ начал смягчать условия. К маю ставка снизилась и обещают её и дальнейшего понижения в ближайшем будущем (до 25%), и банки вслед за этим пересмотрели условия по ипотечным продуктам. Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк и другие крупнейшие игроки предложили ипотеку по сниженным ставкам — уже не рекордно выгодно, но существенно лучше, чем полгода назад.Для клиентов это значит снижение ежемесячной нагрузки. А в условиях инфляционного давления на доходы — это ощутимый аргумент.
2. Льготные программы  На фоне волатильности рубля и неопределённости с доходами многие россияне снова повернулись к государственным программам поддержки. Среди них:
   • «Семейная ипотека» (ставка от 5,5%, с детьми до 7-ми лет)
   • «Ипотека на IT-специалистов» (от 4,5% годовых)
   • «Сельская ипотека» (от 0,1%)Благодаря этим программам в марте–апреле 2025 года доля льготной ипотеки достигла 84% от всех выданных ипотек, и этот показатель стабильно растёт.
3. Реальные доходы и инвестиционная логика  Несмотря на официальную инфляцию в 15,5%, реальные доходы граждан в начале 2025 года начали расти — пусть и медленно. Особенно это касается регионов, где сохраняется кадровый дефицит. Дополнительно сыграли сезонные премии и бонусы в начале года. Плюс — россияне всё чаще рассматривают недвижимость как способ «спасения» денег. На фоне снижающейся доходности вкладов и нестабильного фондового рынка, квадратные метры вновь становятся защитным активом.

 🖥 Цифровизация как драйвер

Особое значение в ускорении и упрощении оформления ипотек сегодня играет цифровизация (о которой подробнее писали вчера — чтобы понять как она влияет на рынок, рекомендуем ознакомиться). По данным Минцифры, к маю 2025 года в 84 регионах РФ ипотеку можно оформить полностью онлайн — от подачи заявки до регистрации сделки. Онлайн-сервисы Сбербанка, ВТБ, Домклик и Тинькофф позволяют пройти путь клиента за 3–5 дней без единого визита в офис.

Это удобно не только для покупателей, но и для банков: цифровая проверка документов и автоматические скоринговые модели снижают издержки и ускоряют одобрения. В ряде случаев решение приходит за 10 минут.

🏘 Роль застройщиков и рассрочка

Застройщики активно адаптируются к изменяющимся условиям рынка, предлагая покупателям различные формы рассрочки и субсидированные ставки. Например, рассрочка на срок до 3 лет или субсидированные ставки до 2–3% на первые два года становятся привлекательной альтернативой для тех, кто не готов переплачивать по ипотеке .

Такие меры позволяют застройщикам поддерживать продажи и компенсировать снижение спроса на традиционную ипотеку.

🏦 Вторичный рынок и новостройки:

Кто на коне?

В марте 2025 года спрос вырос и на первичное, и на вторичное жильё. Однако картина неравномерная:

• Новостройки — выигрывают за счёт субсидированных программ от застройщиков и поддержки госпрограмм. Доля сделок с ипотекой здесь — почти 90%.

• Вторичный рынок — сложнее. На нём работают в основном собственные средства, а ипотеку получить сложнее из-за более жёстких требований к оценке объектов и меньшего влияния льгот.

Тем не менее, эксперты отмечают оживление и в «вторичке» — многие продавцы начали адаптироваться: снижают цены, делают ремонт, идут на уступки.

💡 Мнение экспертов

🔹 Александр Данилов, директор департамента ипотечного кредитования банка ВТБ:

«Весна традиционно является активным сезоном для недвижимости, но в 2025 году мы видим синергию нескольких факторов: снижение ставок, поддержка государства и реальный рост потребительской уверенности. Но рынок всё ещё хрупкий — малейшее ужесточение денежной политики может вновь приостановить динамику».

🔹 Марина Краснова, аналитик ЦИАН:

«Мы фиксируем рост просмотров объявлений на 18% по сравнению с мартом. Растёт интерес к студиям и 1-комнатным квартирам в сегменте до 7 млн рублей. Также спрос поддерживают молодые пары, у которых родился второй ребёнок, — для них семейная ипотека остаётся наиболее выгодным решением».

🔹 Сергей Худяков, экономист, экс-советник Минфина:

«Не забывайте, что текущий рост во многом “накопленный” — он результат отложенного спроса. Если инфляция не будет снижаться, а доходы населения — расти, к осени рынок может снова замедлиться».

🔮 Прогнозы:

Риски и перспективы

Несмотря на положительные цифры, специалисты предупреждают об осторожности:

• Высокая долговая нагрузка. Средняя сумма ипотеки в 2025 году выросла до 4,5 млн рублей — на фоне нестабильных доходов это риск.

• Пузырь на первичке. Застройщики агрессивно субсидируют ставки, «прячут» проценты в цену и перегревают рынок.

• Риски рецессии. При ухудшении геополитической или экономической обстановки может последовать новый скачок ставок и падение платежеспособности населения.

🧾Заключение:

Рост — не значит безопасность

Весеннее оживление ипотечного рынка — факт. Оно подтверждается цифрами, тенденциями и поведением потребителей и обусловлено сочетанием факторов: стремлением заемщиков воспользоваться еще доступными льготными программами, желанием зафиксировать стоимость жилья и активной позицией застройщиков, предлагающих альтернативные формы финансирования. Однако за этим подъёмом стоит множество факторов, часть из которых неустойчивы. Рост ставок в любой момент может остановить позитивный тренд, а закредитованность населения — ударить по качеству банковского портфеля.

Поэтому, несмотря на всплеск интереса, важно помнить: ипотека — не просто шаг к дому, а долгосрочное финансовое обязательство. Прежде чем поддаться «весеннему вдохновению», стоит трезво оценить возможности. И если уж брать ипотеку — то на реальных условиях, с полной прозрачностью и пониманием своих рисков.

В этой ситуации важно внимательно следить за экономическими тенденциями и адаптироваться к изменяющимся условиям, чтобы принять взвешенные решения в сфере ипотечного кредитования.

А обойти все подводные камни и использовать возможности максимально продуктивно поможем мы — обращайтесь, если не хотите со всем разбираться самостоятельно 😉