Сокращение новостроек в Москве: причины, последствия и перспективы
В апреле 2025 года на первичном рынке жилой недвижимости Москвы наблюдалось заметное сокращение объема предложения, особенно в сегменте комфорт-класса. По данным компании «Бест-Новострой», общее количество доступных квартир в столичных новостройках составило 40,1 тысячи, что на 2,2% меньше, чем в марте. Наиболее ощутимое снижение коснулось комфорт-класса — количество представленных лотов сократилось до 15,6 тысячи единиц, что на 11% меньше мартовского уровня .
Вскользь упоминали об этом вчера. В данной статье мы рассмотрим причины сокращения объема новостроек в Москве, мнения экспертов по этому поводу, а также возможные последствия для рынка недвижимости и покупателей.
Причины сокращения объема новостроек
1. Рост ключевой ставки и удорожание ипотечного кредитования
Одной из основных причин снижения объемов новостроек является повышение ключевой ставки Центрального банка РФ до 21% в октябре 2024 года. Это привело к росту ставок по ипотечным кредитам до 28–30%, что существенно снизило доступность жилья для большинства покупателей .
В результате застройщики столкнулись с падением спроса на жилье, особенно в сегменте комфорт-класса, где покупатели наиболее чувствительны к изменениям условий кредитования.
2. Отмена льготных ипотечных программ
Свертывание программ льготной ипотеки, таких как «Семейная ипотека», также негативно сказалось на спросе. По данным «Дом.РФ», в первом квартале 2025 года объем запуска новых проектов сократился на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Москве общая площадь запущенных с начала года проектов обрушилась на 52% .
Это свидетельствует о том, что застройщики предпочитают не начинать новые проекты в условиях неопределенности и снижения спроса.
3. Рост себестоимости строительства
Увеличение стоимости строительных материалов, логистики и рабочей силы также оказывает давление на застройщиков. По данным экспертов, проектное финансирование по рыночной ставке 26–28% годовых не позволяет строить как раньше. Это приводит к замораживанию проектов с невысокой маржой на начальной стадии проработки .
4. Снижение доступности земельных участков
Еще одной причиной сокращения объемов новостроек является уменьшение объема предложений по земельным участкам для застройки. По словам заведующей кафедрой экономики и управления в строительстве ГУУ Ольги Астафьевой, в среднесрочной перспективе это приведет к увеличению цен примерно на 35% к 2027 году .
Мнения экспертов
Эксперты сходятся во мнении, что текущая ситуация на рынке новостроек обусловлена сочетанием нескольких факторов: высокой ключевой ставки, отмены льготных ипотечных программ, роста себестоимости строительства и снижения доступности земельных участков.
Глава аналитического управления СБЕР КИБ Наталья Загвоздина ожидает сокращения продаж на новостройки на 15% в 2025 году. По ее словам, в базовом сценарии ключевая ставка начнет снижаться с июня и опустится до 19% в декабре .
Гендиректор «ФСК Девелопмент» Дмитрий Трубников ожидает более заметного сокращения продаж в новостройках Москвы по итогам года. По его словам, в целом по рынку сокращение продаж может составить 30%, при этом около 20% в сегменте бизнес-класса и около 40% в комфорт-классе .
Последствия для рынка недвижимости и покупателей
1. Рост цен на жилье
Сокращение объема предложения на рынке новостроек приводит к росту цен на жилье. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, в апреле 2025 года доля новостроек массового сегмента в Старой Москве составила лишь 39% от общего количества новостроек, что является минимальным значением с 2017 года .
Это создает дефицит доступного жилья и способствует росту цен, особенно в сегменте комфорт-класса.
2. Снижение доступности жилья
Увеличение цен на жилье в сочетании с ростом ставок по ипотечным кредитам снижает доступность жилья для широких слоев населения. Это особенно актуально для молодых семей и граждан с невысоким уровнем дохода, которые ранее могли рассчитывать на льготные ипотечные программы.
3. Перераспределение спроса
В условиях снижения доступности жилья в Москве часть покупателей может переориентироваться на другие регионы с более низкими ценами и доступными ипотечными программами. По данным «Дом.РФ», в первом квартале 2025 года объем новых проектов в Ленинградской и Воронежской областях вырос на 90% и 102% соответственно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года .
Перспективы рынка новостроек в Москве
В краткосрочной перспективе ожидается дальнейшее сокращение объемов новостроек и рост цен на жилье в Москве. Однако в случае снижения ключевой ставки и восстановления льготных ипотечных программ возможно оживление рынка и увеличение объемов строительства.
По мнению экспертов, в 2025 году объем ввода нового жилья в Москве может сократиться на 10–15% . Однако уже во второй половине 2025 года положение может начать стабилизироваться.
Заключение
Сокращение объемов новостроек в Москве в 2025 году обусловлено сочетанием нескольких факторов: высокой ключевой ставки, отмены льготных ипотечных программ, роста себестоимости строительства и снижения доступности земельных участков. Это приводит к росту цен на жилье и снижению его доступности для населения.
В условиях текущей ситуации покупателям следует внимательно анализировать рынок, учитывать возможные изменения в условиях кредитования и рассматривать альтернативные варианты приобретения жилья, включая другие регионы с более доступными ценами и ипотечными программами.
Застройщикам, в свою очередь, необходимо адаптироваться к новым условиям, оптимизировать затраты и искать новые формы взаимодействия с покупателями для поддержания спроса на жилье.