Квартира с будущим: почему за жильё под снос переплачивают в Москве
Квартира в старой пятиэтажке, которую должны снести, на первый взгляд может показаться необычно выгодной покупкой. Человек приобретает жилье сегодня, а в перспективе рассчитывает получить новую квартиру — обычно более просторную и в том же районе. На этом ожидании и формируется особый рынок: продавцы закладывают в цену не только состояние нынешней квартиры, но и стоимость будущей недвижимости. Проблема в том, что будущая выгода уже далеко не всегда достается покупателю.
Аналитики рынка подсчитали: около 87% квартир в домах, участвующих в московской программе реновации, продаются с завышением, а средняя переплата составляет около 1,9 млн рублей. При этом квадратный метр такого жилья за последний год подорожал на 36%, тогда как весь московский рынок вырос всего примерно на 7%. Получается парадоксальная ситуация: чем ближе квартира к перспективе переселения, тем сильнее продавец пытается заранее получить часть будущей выгоды. И покупателю приходится решать, стоит ли платить сегодня за то, что произойдет — возможно, через несколько лет.
Почему квартиры под снос дорожают намного быстрее обычных
Московскую программу реновации запустили в 2017 году. Она предусматривает переселение жителей более 5 тыс. старых домов в новое жилье. Первый этап проходил в 2020–2024 годах, второй рассчитан до конца 2028-го, а третий — на 2029–2032 годы. Всего программа должна затронуть около 350 тыс. квартир. При этом примерно 3,9 тыс. квартир пока остаются нерасселенными.
Именно ожидание новой квартиры и создает своеобразную премию к стоимости старого жилья. Покупатель приобретает не просто квадратные метры в пятиэтажке. Он фактически покупает право дождаться переселения и получить новое жилье. Поэтому продавец старается заранее включить предполагаемую выгоду в стоимость объекта. По данным аналитиков, около 39% квартир под снос выставлены дороже рынка на 1–1,4 млн рублей, еще примерно четверть — на 1,5–2 млн. У 19% объектов разница превышает 2 млн рублей. В среднем переплата составляет 1,9 млн рублей.
Но есть еще один фактор, который объясняет привлекательность таких квартир.
Новая квартира действительно может оказаться заметно больше
При переселении площадь жилья может увеличиться. По оценке аналитиков, при переселении площадь квартиры в среднем может вырасти примерно на 10–14 кв. м, что в зависимости от района и стоимости квадратного метра способно добавить к стоимости жилья несколько миллионов рублей. Другие эксперты оценивают возможное увеличение площади еще шире — примерно в 16–35%, в зависимости от типа жилья. Именно эта потенциальная разница во многом и объясняет, почему рынок готов платить за старые квартиры больше их обычной рыночной стоимости.
Но здесь важно разделять две вещи: стоимость будущего жилья и размер выгоды покупателя. Если новая квартира окажется дороже старой на несколько миллионов рублей, это еще не означает, что покупатель получит такую же прибыль. Ведь за старую квартиру он уже заплатил с премией. Кроме того, за время ожидания могут возникнуть расходы на ипотеку, ремонт, содержание недвижимости и другие платежи. Поэтому арифметика «купил старую квартиру — получил новую дороже» работает далеко не всегда.
Рынок уже сильно переоценил перспективу реновации
За последние пять лет квадратный метр в квартирах под снос в Москве подорожал примерно на 115% — до 434 тыс. рублей. Только за последний год рост составил 36%. Для сравнения: средняя стоимость жилья в Москве за тот же год увеличилась примерно на 7%. Разница настолько существенная, что ее уже сложно объяснить только общим ростом цен на недвижимость.
Фактически рынок сформировал отдельную инвестиционную премию за участие дома в программе реновации. И чем ближе срок переселения, тем выше готовность продавца требовать эту премию. Особенно это заметно в районах, где новая недвижимость стоит дорого, а предложение ограничено.
Получается своеобразная гонка ожиданий: собственник не хочет продавать дешевую старую квартиру, если понимает, что вскоре может получить более дорогую новую. Поэтому часть объектов просто придерживают до момента переселения.
Предложение сокращается — и это дополнительно толкает цены вверх
Еще одна причина роста стоимости — дефицит таких объектов. Сейчас в Москве выставлено около 400 квартир в домах под снос, тогда как годом ранее их было примерно 550–600. Часть собственников предпочитает не продавать жилье до переселения. Логика понятна: если до получения новой квартиры остается относительно немного времени, зачем отдавать будущую выгоду покупателю?
Но для рынка это создает обратный эффект. Чем меньше предложений, тем выше цена оставшихся объектов. Таким образом, сегодняшняя стоимость квартиры формируется сразу из нескольких составляющих: обычной цены вторичного жилья, стоимости конкретного района и дополнительной премии за ожидаемую реновацию. И именно последняя часть цены сейчас вызывает наибольшие вопросы.
Главный риск — покупатель платит за событие, которое еще не произошло
Самая большая опасность такой покупки заключается в том, что человек приобретает вполне реальную квартиру за вполне реальные деньги, но значительную часть стоимости платит за будущее. При этом будущее может оказаться не совсем таким, каким его представляет покупатель. Срок переселения может измениться. Новая квартира может отличаться по этажу, планировке и конкретному расположению. Наконец, ее рыночная стоимость будет зависеть от состояния рынка недвижимости в тот момент, когда человек получит ключи.
Особенно чувствительным этот риск становится при покупке в ипотеку. Представим покупателя, который рассчитывает: сейчас он приобретет квартиру с небольшой переплатой, через несколько лет получит новую и затем продаст ее дороже. Если переселение задерживается, все расчеты начинают меняться. Ипотеку приходится обслуживать дольше, квартира требует расходов на содержание, а потенциальная прибыль остается виртуальной. Если же ставки по ипотеке к этому моменту существенно снизятся, спрос покупателей может переместиться в сторону новостроек и качественного вторичного жилья. Тогда преимущество квартиры под снос окажется меньше, чем предполагалось изначально.
Еще одна ловушка — налог при продаже новой квартиры
Есть и менее очевидный фактор — налоговый срок владения. Если после переселения собственник захочет быстро продать новую квартиру, он не всегда сможет сделать это без налога на доходы физических лиц. В общем случае для освобождения от НДФЛ требуется соблюдение минимального срока владения недвижимостью, который для ряда ситуаций составляет пять лет.
Это особенно важно для тех, кто рассматривает квартиру под снос не как жилье, а исключительно как инвестицию. Получается, что деньги могут быть связаны на значительно более долгий срок, чем кажется на момент покупки. И здесь возникает главный вопрос инвестиционной стратегии: насколько оправдано платить сегодня миллион-два сверху ради потенциальной выгоды, которая может реализоваться только через несколько лет?
Что будет с ценами на квартиры под снос
Эксперты не ожидают сохранения прежних темпов роста. За пять лет стоимость квадратного метра в этом сегменте выросла более чем вдвое, а за последний год — более чем на треть. Повторить такую динамику будет сложно хотя бы потому, что значительная часть будущей выгоды уже заложена в текущие цены.
Кроме того, предложение способно увеличиться ближе к 2028 году, когда на рынке могут появиться объекты с более поздними сроками расселения. Если количество объявлений заметно вырастет, покупатели получат больше возможностей для выбора, а продавцам придется конкурировать между собой. В такой ситуации премия за участие дома в программе может начать сокращаться.
Но это не означает, что все квартиры под снос подешевеют. Наиболее устойчивыми могут оказаться объекты в районах с дорогой недвижимостью и относительно близкими сроками переселения. А вот квартиры, до получения которых еще много лет, будут сильнее зависеть от общего состояния рынка.
Почему не существует одной «справедливой цены» для квартиры под реновацию
У такого жилья практически невозможно определить стоимость только по цене квадратного метра. Для двух квартир одинаковой площади и в домах одной серии инвестиционная привлекательность может сильно различаться. На нее влияют как минимум четыре фактора: район, срок предполагаемого переселения, состояние самого дома и разница между стоимостью нынешней и потенциальной новой квартиры.
Например, квартира в доме с близким сроком расселения и в дорогом районе может оправдывать некоторую премию. Покупатель действительно получает относительно понятную перспективу.
А вот большой переплатой за квартиру, которую обещают расселить через много лет, уже приходится рисковать значительно сильнее.
Именно поэтому рынок, вероятно, будет становиться более избирательным. Само наличие таблички «дом под реновацию» перестанет быть достаточным аргументом для высокой цены.
Когда такая покупка действительно может иметь смысл
Это не означает, что квартира под снос автоматически является плохой инвестицией. Отдельные объекты могут оказаться привлекательными даже с учетом премии. Например, если квартира находится в сильной локации, срок переселения относительно близкий, а разница между ее текущей стоимостью и потенциальной ценой нового жилья остается существенной.
Но здесь важно считать не только будущую стоимость квартиры. Нужно учитывать всю экономику сделки: цену покупки, первоначальный взнос, проценты по ипотеке, ремонт, коммунальные расходы, срок ожидания, возможный налог при продаже и альтернативную доходность вложенных денег.
Именно после такого расчета может выясниться, что квартира, которая на первый взгляд обещает несколько миллионов рублей дополнительной стоимости, на деле дает гораздо меньшую прибыль.
Рынок квартир под снос вступает в более осторожную фазу
Первые годы программы реновации позволяли относительно легко продавать идею будущего улучшения жилищных условий. Сейчас ситуация меняется. Покупатели уже видят, что между покупкой квартиры и получением нового жилья может пройти несколько лет. Они начинают учитывать не только потенциальную выгоду, но и стоимость ожидания.
Поэтому рынок постепенно переходит от простого принципа «дом снесут — значит, квартира выгодная» к более сложной оценке. Сколько ждать? Где именно будет новое жилье? Насколько увеличится площадь? Сколько за это придется переплатить сегодня? Что произойдет с ценами на недвижимость за время ожидания? И наконец, окажется ли итоговая выгода выше расходов на саму инвестицию?
Именно ответы на эти вопросы будут определять стоимость квартир под снос дальше. Пока же статистика показывает главное: рынок уже достаточно щедро оценил будущее переселение. Средняя переплата почти в 2 млн рублей — это не обещанная прибыль покупателя, а цена ожиданий, которую ему предлагают заплатить уже сегодня. Поэтому чем дороже становится такая квартира, тем важнее становится не сам факт участия дома в реновации, а холодный расчет того, сколько действительно можно получить на выходе.