ИЖС: спрос, тенденции, предложения

ИЖС или индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешённого использования земли, на которой можно возводить капитальные постройки для проживания и личных нужд. Такие участки находятся в границах населённых пунктов: городов и сельской местности. В другом смысле ИЖС (или точнее для ИЖС)— это ещё и особенности льготных программ кредитования, адаптированные под строительство дома «своими силами». Иными словами, всё, что касается строительства дома, рассчитанного на личные нужды, в тех или иных ситуациях называют ИЖС. Про ИЖС, некоторые нюансы и изменения, касающиеся сделок с землёй мы уже писали. В сегодняшней же статье обсудим тенденции на рынке индивидуального жилищного строительства, спрос на ИЖС, мнение граждан и предложения для банков, а так же мошенничество с ИЖС. 

ИЖС

Для начала напомним, что же такое индивидуальное жилищное строительство и какие есть требования к постройкам на землях, отведённых под ИЖС. 

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это вид разрешённого использования земли, на которой можно возводить капитальные постройки для проживания и личных нужд. 

Некоторые требования к постройкам на землях ИЖС:

• площадь жилого дома — не более 1500 кв. м
• высота жилого дома — не более трёх этажей или 20 м
• дом должен быть построен на одну семью — это не должен быть многоквартирный дом
• размер участка для хозпостроек — не менее 12 соток
• расстояние между ограждением участка и домом — не менее 3 м
• расстояние между забором и хозблоками — не менее 1 м

Некоторые преимущества ИЖС:

• возможность получить адрес и постоянную регистрацию, которая даёт возможность пользоваться объектами социальной инфраструктуры
• возможность построить собственный жилой дом для постоянного проживания
• независимость от каких-либо товариществ и объединений
• наличие доступной инфраструктуры: транспортной, инженерной, социальной
• возможность воспользоваться специальной ипотечной программой для покупки земли ИЖС
• возможность получить кредит под залог участка и дома

Некоторые недостатки ИЖС:

• стоимость земель под ИЖС выше, чем дачных или садоводческих участков
• высокие налоги по сравнению с землями с иным видом целевого использования
• на землях ИЖС нельзя строить дома или таунхаусы на две и более семьи
• начать строительство дома на участке ИЖС необходимо в первые три года (в этот срок не входит освоение земель), иначе участок может изъять государство
• запрещено использовать не по назначению: заниматься пчеловодством, фермерством или возводить коммерческую недвижимость

В 2025 году в сфере ИЖС ожидаются значительные изменения в законодательстве, которые могут повлиять на все этапы реализации проектов: от покупки земли до ввода объектов в эксплуатацию.

Доступные программы кредитования

В 2025 году для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) доступны различные программы кредитования, среди них:

• «Семейная ипотека». Кредит выдаётся семьям с ребёнком до шести лет включительно, семьям с детьми-инвалидами и семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми. С марта 2025 года при строительстве с семейной ипотекой нужно выбирать проект из списка аккредитованных, который опубликован в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
• «IT-ипотека». Можно взять кредит на строительство жилого дома на уже имеющемся участке или с одновременным приобретением земли для ИЖС. Строительство обязательно должно осуществляться по договору подряда с юрлицом или ИП с использованием счёта эскроу.
• «Сельская ипотека». Доступна для любого гражданина России, проживающего в сельской местности или городе, входящем в программу развития, а также планирующего туда переехать. Кредиты выдают по ставке до 3% годовых, на срок до 25 лет, максимальная сумма кредита во всех регионах — 6 млн рублей, первоначальный взнос — от 20% стоимости жилья.
• «Дальневосточная и арктическая ипотека». Если строительство планируется на территории Дальнего Востока или в Арктической зоне России, выгоднее всего обойдётся строительство по льготной ставке от 2%. Лимит — 9 млн рублей.

Чтобы получить кредит на ИЖС, заёмщик должен соответствовать определённым требованиям, среди которых гражданство России, возраст от 21 до 70 лет, прописка в любом регионе РФ, постоянный доход и стаж не меньше одного года. Условия выдачи кредита на строительство дома могут существенно отличаться у разных кредитных организаций, поэтому важно заранее уточнять у банка всю необходимую информацию.

Спрос на ИЖС

Эксперты дают противоречивые прогнозы спроса на ИЖС в 2025 году. Одни считают, что сфера начнёт расти, другие утверждают, что спрос не восстановится до конца 2026 года.

Некоторые прогнозы:

1. Одни считают, что спрос в 2025 году снизится на 15–20%. По их мнению, этому будут способствовать сокращение количества льготных ипотечных программ, высокие ставки по ипотеке, переход на продажу через эскроу-счета, дорожающие стройматериалы и растущая стоимость строительных работ, нехватка рабочей силы.
2. Другие же прогнозируют, что количество сделок может выйти на уровень первой половины 2024 года, что заметно стимулирует рынок общедоступных домов эконом- и комфорт-класса. 

Некоторые тренды рынка ИЖС в 2025 году:

• Сохранится спрос на проекты повышенного комфорта вне зависимости от класса.
• Растёт спрос на дома для людей с ограниченными возможностями.
• Всё больше людей выбирают покупку готовых домов вместо самостоятельного строительства и поиска подрядчиков. 
• В крупных городах и их пригородах рынок ИЖС демонстрирует большую устойчивость благодаря более высокому уровню доходов населения и развитой инфраструктуре. В отдалённых районах наблюдается более глубокий спад. 
• С марта 2025 года вступает в силу ФЗ №307, устанавливающий предельный срок освоения земельных участков под ИЖС — три года. На фоне высокой ключевой ставки это может ещё сильнее усугубить спад и привести к дальнейшему снижению инвестиционного спроса со стороны физических лиц и застройщиков.

Мнение граждан

Строительство частных домов становится всё более популярным среди россиян. По данным опроса Аналитического центра ДОМ РФ и ВЦИОМ, быть собственниками индивидуального жилья готовы в 2,6 раза больше семей, чем проживают сейчас в таких условиях.

Основные выводы из опроса:

• 66% семей считают индивидуальный дом наиболее предпочтительным видом жилья. За год эта доля почти не изменилась.
• 53% живущих в многоквартирных домах россиян заявили, что хотели бы переехать в индивидуальный дом – 18,5 млн семей.

Ключевыми требованиями являются:

• высокая транспортная доступность, 
• место жительства – не более 30 минут до работы, 
• наличие рядом объектов торгово-бытовой и социальной инфраструктуры.

Основные причины, по которым россияне не переезжают в частный дом, – недостаток денежных средств и неготовность тратить много времени на дорогу.

Мошенничество с ИЖС

По данным на начало марта 2025 года, в России число пострадавших от мошенников в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС) превысило 3 тысячи человек. За последние пять лет ущерб от действий мошенников и компаний, не выполнивших свои обязательства, составил минимум 30 млрд рублей. 

Некоторые схемы мошенничества в ИЖС:

• Обещание построить дом «под ключ». Застройщики показывают рекламные буклеты и предлагают посмотреть уже якобы построенные и проданные ими дома. У потенциальных заказчиков возникает высокий уровень доверия к застройщику, и они подписывают договоры подряда, к которым не приобщены смета и проект.
• Увеличение стоимости работ. Это могут быть доплаты за некоторые услуги, необходимость предоставить свой инструмент и т. д.
• Подделка документов. Компания может не существовать, а все печати и т. д. будут поддельными.
• Продажа участка, который фактически не принадлежит продавцу. В последующем от покупателя потребуют вернуть участок, даже если там уже началось строительство.

С 1 марта 2025 года в России вступил в силу закон, регламентирующий строительство жилых домов по договорам подряда с использованием эскроу-счетов. Теперь деньги покупателя будут храниться в банке и перечислятся застройщику только после завершения строительства, а не заранее.  Чтобы не стать жертвой мошенничества, рекомендуется выбирать проверенные компании с длительной и положительной историей деятельности, внимательно изучать договор, желательно с собственным юристом.

Проверка надёжности компаний

Банки необходимо обязать проводить аккредитацию застройщиков ИЖС по общему образцу для всех организаций, что подразумевает проверку надежности компаний и качества работы  — такая мера поможет избежать большого количества случаев мошенничества. Например, подрядчики ИЖС, в результате не выполнившие обязательства, были аккредитованы банками, многие из которых с госучастием. Тем не менее, именно банки сначала официально публиковали на своих информационных ресурсах, в рекламных объявлениях и офертах на ипотеку данные конкретных фирм, которых называли надежными и проверенными. Но при этом никаких проверок благонадежности никто не проводил. Известны конкретные примеры, когда банк отказывал в ипотеке, если человек приходил со «своим» застройщиком, но одобрял сделку с компанией, которая была «аккредитована самим банком».  В результате клиенты банков становились клиентами и непроверенных фирм. ЦБ РФ планирует до мая разработать рекомендации для банков, в которых граждане оформляли ипотеки. Необходимо так же и создать механизм, который позволит оперативно блокировать сайты мошеннических стройфирм. Сейчас для этого необходимо решение суда. ЦБ ранее заявило, что будет рекомендовать банкам реструктурировать кредиты заемщикам, пострадавшим от мошенничества при ИЖС.

Пострадавшим от мошенничества при ИЖС

Пока предложение о реструктуризации носит рекомендательный характер, и, хоть банки часто прислушиваются к советам Центробанка,  далеко не факт, что в конкретном случае банк прислушается к рекомендации. Существует порядок действий при столкновении с мошенничеством при ИЖС:

1. Пострадавшим от мошенничества в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС) рекомендуется обратиться в полицию с заявлением о мошенничестве.
2. Также необходимо обратиться в суд с требованиями о расторжении заключённого договора, о взыскании уплаченной суммы, всех неустоек, морального вреда и судебных расходов. Одновременно можно наложить арест на всё движимое и недвижимое имущество ответчика.
3. Важно помнить, что срок исковой давности по таким делам составляет три года. Отсчитывается он не с момента заключения договора, а с момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.

Для получения консультации по конкретному случаю рекомендуется обратиться к юристу.