Цены на жильё: колебания и прогнозы

В России фиксируют тенденцию снижения цен на недвижимость. В основном, речь идёт о вторичном рынке, потому что с новостройками пока ситуация неизвестна – идёт удорожание себестоимости строительства и пока это не отразилось на стоимости квартир. К основным причинам удешевления недвижимости на «вторичке» относят увеличение ключевой ставки и сокращение программ льготной ипотеки – покупать жильё становится менее выгодно, и продавцы привлекают внимание к своим объектам более низкими ценами. В сегодняшней статье разберём нынешние тенденции в стоимости недвижимости как на вторичном, так и на первичном рынках. 

Началось снижение цен?

В конце октября Эльвира Набиуллина, председатель Банка России, говорила о снижении цен на новостройки в России. По её словам падение началось как по России в целом, так и в отдельных регионах. И такая тенденция должна сократить разрыв стоимости жилья на первичном и вторичном рынках, который сейчас составляет 44%.  С председателем ЦБ согласны и крупные агрегаторы продаж – они так же фиксируют падение цен на новое жильё в ряде крупных городов России. В список вошли: Сочи, Калининград, Санк-Петербург, Нижний Новгород. В других крупных городах отмечается замедление устойчивого роста до околонулевых значений. То есть, от тенденции роста цены на недвижимость переходят к стагнации.  Эксперты рынка подтверждают, что стоимость недвижимости на вторичном рынке в сегменте эконом-класса упала. Уже были зафиксированы продажи квартир со скидкой 10-15%, иногда она доходила и до 20%. Продавцы хоть и будут стараться сохранить текущие расценки, они постепенно будут снижаться – время высокого уровня спроса и низкого уровня предложения уже прошло. И теперь заинтересовать покупателя необходимо разными способами. В том числе и ценами. Резкие же спады в стоимости будут наблюдаться при необходимости срочно продать недвижимость. 

Причины

Причин для снижения цен на недвижимость несколько. И о многих из них мы уже говорили – в основном это следствия действия Банка России, которые были предприняты для стабилизации уровня инфляции и рынка недвижимости. Повторим их ещё раз:

• Ключевая ставка. Центробанк поднимает ключевую ставку неизменно с июля 2023 года и на данный момент она достигла исторического максимума – 21% годовых. В таких рыночных условиях заёмщику проблематично приобрести жильё так, чтобы это не ударило по карману, тем более, что переплачивать большие проценты годами мало кому хочется. Набиуллина же допускает и дальнейшее повышение «ключа»
• Размер ипотечных кредитов. Ключевая ставка напрямую отражается на стоимости ипотечного кредита. Взять крупный кредит может позволить себе не кажды не только из-за опасений, но и из-за возможностей – снижается количество одобрений по таким кредитам
• Завершение льготных программ. Помимо постоянных рыночных ужесточений, значительно сократилось количество льготных ипотечных программ, так полностью завершилась безадресная Господдержка, а оставшиеся программы стали более выборочными к лицам, которые могут ими воспользоваться. Именно популяризация льготных программ под 8% годовых поддержала рынок строительства в ковидные времена, но значительно увеличила спрос на недвижимость
• Требования к заёмщикам. Были введены множественные меры Центробанком для снижения закредитованности населения. Так, например, появились более жесткие требования к заёмщику, к показателю уровня долговой нагрузки, уровню зарплаты и так далее – таким образом банки «отсекают» определённую часть потенциальных клиентов. Жёсткие макропруденциальные меры требуют от банков вводить такой строгий отбор, чтобы найти наиболее платёжеспособных заёмщиков

Доступность жилья

На данный момент, к сожалению, жильё может быть доступным только тем, кто попадает под льготные программы. Например, семьи с ребёнком до семи лет – они могут приобрести недвижимость в новостройке под 6%, что является роскошью при нынешних рыночных ставках. Платежи по такой ипотеке будут не сильно отличаться от возросшей в последние месяцы аренды. Застройщики не торопятся снижать стоимость квартир, пытаясь сохранить за собой инициативу в формировании расценок. Однако если покупатели будут откладывать сделки, довольствуясь арендным жильём, девелоперы будут вынуждены принять новые условия рынка и ответить на падающий спрос распродажей.  Пока что понижения на первичном рынке не наблюдается, потому что на нём продолжает действовать программа семейной ипотеки, позволяющая застройщикам держать цены на стабильном уровне. А, напомним, что цены на новостройки ощутимо разогнались за последние годы по причине действия других льготных программ. На том завышенном уровне они пока и держатся. 

Рост себестоимости

Из-за инфляции себестоимость строительства жилья растёт быстрее, чем цены на него. Об этом сообщил вице-премьер РФ, Марат Хуснуллин. Инфляция ведёт за собой рост стоимости тех или иных ресурсов. Так, например, подорожали: земля, стройматериалы, трудовые ресурсы, стоимость финансов, стоимость подключения. Строительство в целом ощутимо подорожало. Так что и от этого, в том числе, нет ожиданий снижения стоимости цен на новостройки. Строить становится дороже, так что застройщикам необходимо как-то окупить свои затраты.  Закономерно с ростом себестоимости наблюдается и рост цен на новостройки, который был отмечен в ноябре. Так что первичный рынок опять начинает набирать обороты – в среднем, подорожание составляет от 0,3% до 4,5% в разных регионах страны. Пока что можно предположить, что медленный рост цен продолжится до конца года, а скидки останутся точечными.