На совещании при Уполномоченном по правам человека обсуждался законопроект о том, чтобы списывать остаток долга перед кредитором, если квартира с торгов была продана дешевле, чем приобреталась. Данный документ разработала Генпрокуратура, и он предусматривает, что в случае изъятия помещения организацией-кредитором в счёт уплаты долга долг считается погашенным независимо от того, за какую цену продают это жильё. Подобный закон, считается, принять просто необходимо, потому что всё чаще случается, что заёмщик оказывается не только без жилья, но и с долгом по невыплаченной ипотеке.
Почему так?
В связи с популярностью околонулевой ипотеки и перекосом стоимости первичного и вторичного жилья, продать квартиру с торгов даже по стоимости приобретения становится практически невозможным. Цена квартиры по околонулевой ипотеке существенно завышается, чтобы избежать потерь в деньгах для банка или застройщика. Таким образом, квартира, которая по стандартной ипотечной ставке стоит 10 миллионов, по околонулевой ставке будет стоить 12 миллионов. И стоимостью квартиры в данном случае считается именно 12 миллионов. Если же заёмщик не платит по кредиту и отказывается продать недвижимость самостоятельно, квартира выставляется на публичные торги. И, как правило, чтобы быстрее реализовать данную недвижимость, она выставляется по цене 80% от рыночной стоимости. При том сама стоимость определяется оценщиком, которого пригласил банк. И так как квартира уже считается вторичной, то и стоимость на неё будет ниже (исходя из нынешнего перекоса первичного и вторичного жилья) не только похожей квартиры, но и ниже стоимости при приобретении.
Приведём пример для наглядности:
- Стоимость квартиры– 10 миллионов рублей.
- Стоимость по околонулевой ипотеке с искуственным удорожанием– 12 миллионов рублей.
- Стоимость той же квартиры на вторичном рынке с учётом нынешней разницы (процентная разница взята средняя по РФ, всё зависит от региона)– 10 — 40%= 6 миллионов рублей.
- Стоимость той же квартиры, выставленной на торги– 6 — 20%= 4,8 миллионов рублей.
И именно эту сумму банк, теоретически, выручит за проданную квартиру. Возможно ли с неё погасить долг по ипотеке? По итогу, банку остаётся первоначальный взнос, уже выплаченные платежи и средства от продажи жилья. При существенном повышении стоимости квартиры в ходе аукциона, разницу между кредитом и полученными средствами вернут заёмщику. Но, согласитесь, такое развитие событий крайне маловероятно. Обычно происходит иначе, и квартира продаётся ниже рыночной стоимости. Иногда, существенно. И тогда заёмщик остаётся должным банку непогашенную часть долга. Выходит так, что заёмщик потерял всё, но остался должен. И новое предложение о том, чтобы списывать в такой ситуации долг, несмотря на то, за какую стоимость была продана недвижимость, звучит логично.
Для чего это нужно?
- Снятие непомерного долгового бремени с людей, оказавшихся в трудной жизненной ситуации.
- Снижение интереса банков к предложению околонулевых программам.
- Более пристальный анализ кредитных рисков, связанный не только с заёмщиком, но и с залоговым объектом.
