Новый порядок использования эскроу-счетов при строительстве частного дома

Ещё одни нововведения, вступившие в силу 1 марта этого года. На этот раз изменения коснулись счетов эскроу при строительстве частного дома. Они направлены на защиту прав граждан и способствуют повышению прозрачности строительной отрасли. В сегодняшней статье подробнее расскажем об изменениях, вступивших в силу, а также о недобросовестных подрядчиках. 

Счета эскроу

Граждане (заказчики), использующие эскроу-счета при строительстве частного дома, теперь будут иметь те же права и преимущества, что и при покупке квартиры в строящемся доме. А именно:

• подрядчик сможет получить деньги с такого счёта только после регистрации права собственности на построенный дом. Если по какой-то причине он не выполнит свои обязательства, то заказчик получит деньги обратно
• счета эскроу станут открываться только в банках с достаточным кредитным рейтингом, а деньги на них будут застрахованы в пределах 10 миллионов рублей

Также граждане (заказчики) получат право отказаться от продолжения строительства частного дома и вернуть средства со счёта эскроу при условии оплаты подрядчику использованных материалов и выполненных работ.  Новые условия коснутся и Семейной ипотеки на строительство частного дома. Теперь воспользоваться льготной программой на строительство частного дома можно будет только в случае размещения средств для оплаты по договору подряда на счете эскроу. В связи с этим Банк России ожидает, что механизм станет востребован не только заказчикам, но и застройщикам.  Подрядчики, работающие по новым правилам, будут обязаны публиковать в Единой информационной системе жилищного строительства сведения о юридическом лице, о проектах частных домов, которые могут быть построены, с предполагаемой стоимостью и сроками работ, а также об уполномоченном банке, в котором открывается счет эскроу. 

Для чего нужны изменения

Новая схема должна защитить покупателей от недобросовестных подрядчиков. Ипотека же станет доступна только при возможности использования счёта эскроу. Основные преимущества нововведений:

• подрядчик будет заинтересован в качественном завершении строительства, поскольку не получит деньги до регистрации права собственности в отношении жилого дома на заказчика
• у заказчика минимальный риск потерять свои деньги, потому как средства, размещённые на счёте эскроу для расчётов по договору строительного подряда, страхуются (100% от суммы, но не более 10 млн рублей)
• срок условного хранения денежных средств определён заранее и не может быть изменён без участия заказчика. Если же срок истёк, а условия не были выполнены, то есть не произошла регистрация права собственности, то деньги возвращаются. Таким образом, предусмотрен механизм, позволяющий избежать ситуации, когда подрядчик затягивает строительство, а заказчик не может вернуть свои деньги
• заказчик контролирует процесс регистрации права собственности на жилой дом: сам подает документы либо среди подаваемых документов должен быть акт приема-передачи по договору строительного подряда, подписанный обеими сторонами. Односторонне подписанный акт недопустим

Данный закон потенциально должен положительно сказаться на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС), так как ранее было большое пространство для действий недобросовестных участников рынка из-за недостаточности регулирования. Не редки были случаи, когда заказчику создавались проблемы по незнанию или злому умыслу. Введение счетов эскроу и дополнительное регулирование, возникающее в связи с этим, станут заградительной мерой для некомпетентных игроков, с которыми как раз и связана большая доля рисков.

Влияние на цены

Несмотря на положительные аспекты, включая использование эскроу-счетов и регулирования рынка ИЖС, что поможет избежать множества проблем, есть и свой минус – удорожание. В связи с низкими продажами обслуживание банковских кредитов при проектном финансировании становится для застройщиков крайне дорогим. Банки же в свою очередь вынуждены закладывать дополнительные риски при выдаче кредитов, так как в текущих условиях сложно спрогнозировать темпы продаж. Всё это приводит к следующему: застройщики должны либо использовать собственные оборотные средства, либо оплачивать повышенные ставки за обслуживание кредитов. Это дополнительные расходы, которые в итоге отражаются на конечной стоимости жилья.  Таким образом доступность ИЖС может значительно сократиться. Если и не навсегда, то на ближайшие пару лет точно – до тех пор, пока ключевая ставка не упадёт до комфортных значений. 

Влияние на спрос

Новая схема строительства должна пользоваться популярностью у заказчиков, так как больше защищает их права. Для большинства потребителей приобретение частного дома – это ответственный шаг, так что, естественно, хотелось бы наибольшей прозрачности и надёжности в решении этого вопроса. Однако, это только предположения, а свериться с показателями будет проблематично, потому как у многих покупателей просто не будет иного выбора. Например, если дом будет приобретаться в ипотеку, то возможно это будет только с использованием эскроу-счёта. 

Недобросовестные подрядчики ИЖС

Также довольно активно обсуждается и тема недобсовестных подрядчиков ИЖС. А именно:

• В части восстановления прав граждан, пострадавших от недобросовестных подрядчиков, в настоящее время Минстроем России ведется работа с экспертным сообществом по выработке предложений, направленных на решение сложившейся проблемы
• Совместно с ДОМ РФ и кредитными организациями формируется перечень кредитных договоров, выданных на строительство ИЖС, сроки реализации которых были нарушены. После формирования указанного перечня, в том числе с указанием конкретных кадастровых номеров земельных участков, где осуществляется строительство, он будет направлен в регионы для дальнейшей детальной проработки