Банк России фиксирует появление новых схем при покупке строящегося жилья, которые несут риски для покупателей. Данные риски связаны с переуступкой договоров долевого участия (ДДУ) и ипотеки с аккредитивами. В принципе, в вопросах, связанных с документацией, нужно быть предельно осторожным, особенно если в таких аспектах не разбираетесь. В неприятную ситуацию может попасть каждый, потому что из-за недостатка знаний есть шанс согласиться на невыгодные для вас условия. Подробнее о том, в чём заключаются риски и как можно их избежать разбираем ниже.
Некоторые банки совместно с застройщиками предлагают заёмщикам новую схему оформления. При выдаче ипотеки предлагается к оформлению ДДУ, по которому часть средств размещается не на эскроу-счёте, а на аккредитиве.
Эскроу-счёт– счёт, на котором находятся средства до момента исполнения договора. То есть застройщик с такого счёта получает средства только после исполнения своих прописанных обязательств. В данном случае средства заёмщика защищены Государством на сумму до 10 млн. рублей.
Аккредитив– по сути то же самое, что и эскроу-счёт, так как там так же хранятся деньги до исполнения обязательств. И именно этим и пользуются банки с застройщиками, предлагая воспользоваться именно аккредитивом, однако средства на таком счёте не застрахованы и в случае отзыва лицензии у банка, средства вам никто не возместит.
Поэтому при использовании аккредитива вместо эскроу-счёта есть риск остаться в «должниках» по ипотечному кредиту и лишиться квартиры, потому что ДДУ фактически не был полностью оплачен. Данная схема предлагается банками и застройщиками, потому что в данном случае банк получает дополнительную доходность (комиссия за аккредитив), застройщик же соглашается, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж. Почему же люди идут на такую сделку? Заёмщику в данном случае предлагается скидка по ипотечной ставке на этапе строительства как раз за счёт дополнительной доходности банка.
Кроме того существуют случаи, когда застройщики продают жильё на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, при этом размещая средства на счёте эскроу.
Аффилированные лица — это юридические и физические лица, которые могут напрямую влиять на развитие организации, от совершения крупных сделок до изменения стратегии продвижения фирмы. То есть те лица, которые владеют более 20% акций компании застройщика и могут влиять на деятельность компании в той или иной мере.
При переуступке в таком случае человек платит уже рыночную реальную цену. Получает права на требования по ДДУ и счёт эскроу, на котором хранятся средства лишь по заниженной первоначальной цене квартиры. Разница же зачастую уходит напрямую продавцу. Если в прошлой ситуации человек нёс риски, связанные с банком, то в данном случае риски связаны с дефолтом застройщика. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств, человек потеряет в разнице между фактически уплаченными средствами и теми, что есть на счёте эскроу.
Банк России видит в таких схемах нарушение базовых принципов, заложенных в законе об участии в долевом строительстве, потому что банки и застройщики пользуются неосведомлённостью граждан, подвергая их излишних рискам или привлекая к заведомо сложным сделкам. Решено внести необходимые изменения в законы и создать регулирующий комитет в интересах граждан. Будет предпринят ряд необходимых мер для того, чтобы исключить факт проведения сделок, которые подвергают излишнему риску.
Что вы можете сделать уже сейчас и на что стоит обратить внимание? Если оформляется ДДУ, стоит внимательно ознакомиться с той частью, где говорится о порядке и сроках зачисления средств на счетах эскроу. Средства должны находится вне счёта не дольше, чем требуется для обеспечения расчётов, а именно, не более нескольких дней с даты регистрации ДДУ. Так же стоит избежать упоминания в договоре аккредитивов и пользоваться более безопасной альтернативой– эскроу-счётом.
